수원, 용인, 화성, 동탄, 광교 부동산 변호사 법률사무소 민현의 방민현 변호사입니다.

“계약할 때는 몰랐는데, 불법건축물이라네요.”

수원, 화성, 용인 지역에서 매매 이후 뒤늦게 불법증축, 용도위반, 무허가 구조가 확인되는 사례가 적지 않습니다. 

특히 상가, 다세대주택, 구옥 리모델링 건물에서 빈번하게 발생합니다.

실제 상담 사례에서는

• 매수인이 건물을 인수한 후 임대차 계약을 진행하려다

• 위반건축물 표기 및 이행강제금 부과 사실을 알게 되고

• 계약 해지를 고민하게 되는 경우가 많습니다.

문제는 단순히 “불법건축물이다”는 사정만으로 계약 해지가 자동으로 인정되지는 않는다는 점입니다.

■ 법적 쟁점

핵심은 매매계약의 목적물 하자 및 고지의무 위반 여부입니다.

민법상 매도인은 목적물에 하자가 있는 경우 담보책임을 부담하며, 특히 다음과 같은 경우 계약 취소 또는 해제가 가능합니다.

① 중요 부분에 대한 하자 존재

→ 사용·수익에 중대한 제한이 있는 경우

② 매도인의 고지의무 위반(기망)

→ 불법건축물 사실을 알면서 고지하지 않은 경우

③ 착오 취소 가능성

→ 정상 건물로 인식하고 계약한 경우

판례는 특히

“매수인이 알았더라면 계약하지 않았을 정도의 중대한 하자”

인 경우 계약 해제를 폭넓게 인정하는 경향이 있습니다.

또한 불법건축물로 인해

• 임대 불가

• 사용 제한

• 철거 가능성

• 이 있는 경우 손해배상 범위도 확대됩니다.

■ 대응 전략

■ 1단계: 위법 상태 확인

→ 건축물대장, 위반건축물 표시 여부

→ 이행강제금 부과 여부

■ 2단계: 고지 여부 판단

→ 계약 당시 설명 여부

→ 중개사 설명의무 위반 여부

■ 3단계: 해제 또는 손해배상 전략

→ 계약 해제 + 대금 반환

→ 배액배상 가능성 검토

→ 중개사 책임 병행

특히 실무에서는

“매수인의 과실 여부”도 함께 문제되므로

초기 대응이 매우 중요합니다.

■ 실제 사건 포인트

법률사무소 민현은

불법증축 및 용도위반 건물 계약 해제 사건에서

계약 해지 및 손해배상을 성공적으로 이끌어낸 많은 사례를 보유하고 있습니다.

이 사건들은 단순 하자 주장만으로는 불가능하며

고지 위반 구조를 입증하는 것이 핵심입니다.

■ 법률사무소 민현 안내

방민현 변호사는 건설대기업 법무팀장 출신으로 건축물 구조 및 하자에 대한 이해도가 매우 높습니다. 

부동산 계약 해제 사건에서 다수의 성공사례를 보유하고 있으며, 난이도 높은 사건에서도 실질적인 결과를 도출합니다.

사건을 매끄럽게 처리하고 의뢰인과의 소통을 중시하며, 많은 의뢰인이 다시 찾고 소개하는 신뢰받는 변호사입니다.

불법건축물 문제는 시간이 지날수록 불리해집니다.

유사 사건으로 고민하시는 분들은 주저마시고 법률사무소 민현에 연락주시기 바랍니다. 

상담하는 것이 해결의 시작입니다.