부동산 전문변호사 수원 법률사무소 민현입니다.

수원, 장안구, 권선구 일대에서는 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 세입자가 퇴거를 거부하거나, 

애초에 계약관계 없이 제3자가 무단으로 점유를 계속하는 사례가 적지 않습니다. 특히 전대차 관계가 얽혀 있거나, 

점유자가 교체되는 과정에서 소유자가 예상하지 못한 점유자가 발생하는 경우도 많습니다.

이러한 상황에서 소유자 입장에서는 건물을 정상적으로 사용하거나 처분할 수 없게 되고, 

새로운 임대차 계약 체결도 불가능해져 경제적 손실이 지속적으로 발생합니다. 

그럼에도 불구하고 임의로 출입을 제한하거나 강제로 물건을 반출하는 경우 오히려 형사 문제(주거침입 등)가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

■ 법적 쟁점

무단점유 문제의 핵심은 점유의 법적 근거 존재 여부입니다. 

민법상 점유는 사실상 지배 상태 자체를 보호하기 때문에, 점유자가 권원이 없더라도 일정한 절차를 거치지 않고 강제로 배제할 수 없습니다.

따라서 소유자는 점유자의 점유권을 배제하기 위해 명도소송을 통한 법원의 판결을 받아야 하며, 

이후 강제집행 절차를 통해 점유를 이전받게 됩니다. 또한 소송 진행 중 점유자가 변경될 경우 판결의 효력이 미치지 않는 문제가 발생할 수 있어, 

이를 방지하기 위한 점유이전금지가처분이 실무상 매우 중요합니다.

점유자가 임차인인지, 무단 점유자인지, 또는 전대차 관계인지에 따라 법적 구조가 달라지므로 정확한 관계 파악이 필요합니다.

■ 필요 대응 방향

우선 점유자의 점유 경위를 파악하고, 임대차 계약 종료 여부 또는 무단점유 사실을 명확히 해야 합니다. 

이후 점유이전금지가처분을 통해 소송 중 점유 이전을 차단하고, 명도소송을 제기합니다.

판결 확정 이후에는 집행문을 부여받아 강제집행(인도집행)을 진행하게 됩니다. 

통상 명도소송은 약 3~6개월, 강제집행까지 포함하면 6개월 이상 소요될 수 있으며, 점유자의 저항 정도에 따라 기간이 추가될 수 있습니다.

또한 점유 기간 동안 발생한 손해(차임 상당 부당이득)에 대해서는 별도로 청구할 수 있습니다.

■ 어렵게 생각하지 마세요. 법률사무소 민현과의 상담이 곧 해결의 시작입니다!

법률사무소 민현의 방민현 변호사는 다수의 명도소송 및 무단점유 사건에서 판결뿐 아니라 실제 인도 완료까지 이끌어낸 많은 경험을 보유하고 있습니다. 

사건을 매끄럽게 처리하고 의뢰인과의 소통을 중시하며, 복잡한 점유 관계가 얽힌 난이도 높은 사건에서도 해결을 이끌어냅니다.

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