부동산 전문변호사 수원, 용인, 오산, 화성, 동탄, 성남 법률사무소 민현입니다.

동탄, 화성 일대에서는 매매가 대비 전세가 비율이 지나치게 높은 

이른바 ‘깡통전세’ 구조로 인해 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 사례가 급격히 증가하고 있습니다. 

계약 당시에는 주변 시세 대비 큰 문제가 없어 보였지만, 부동산 시장 하락과 함께 매매가가 하락하면서 

보증금이 주택 가치보다 높아지는 상황이 발생합니다.

이 경우 임대인은 새로운 임차인을 구하더라도 기존 보증금을 반환할 여력이 없게 되고, 

결국 임차인은 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 회수하지 못하는 상황에 놓이게 됩니다. 

특히 다주택 임대인의 경우 여러 채의 전세보증금을 이용한 구조적 문제로 인해 피해가 확산되는 경향이 있습니다.

■ 법적 쟁점

깡통전세 사건의 핵심은 임차인의 권리 보호 순위와 실제 배당 가능성입니다. 

주택임대차보호법에 따라 임차인이 전입신고와 점유를 통해 대항력을 갖추고, 

확정일자를 통해 우선변제권을 확보한 경우 일정 범위 내에서 보호를 받을 수 있습니다.

그러나 문제는 선순위 권리(근저당권 등)의 존재 여부입니다. 이미 금융기관의 근저당이 설정되어 있는 경우, 

경매 시 해당 채권이 우선 변제되고 남은 금액에서 임차인이 배당을 받게 됩니다. 따라서 보증금 전액 회수가 불가능한 구조가 되는 경우가 많습니다.

또한 임대인이 고의로 과다한 채무 상태에서 임대차 계약을 체결하였다면 사기죄 성립 여부가 문제될 수 있으며, 

이 경우 형사절차와 민사절차를 병행할 필요성이 있습니다.

■ 대응 방향

우선 임차인은 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 필수적입니다. 

이후 보증금 반환소송을 통해 집행권원을 확보하고, 동시에 임대인의 재산에 대해 가압류를 진행하여 회수 가능성을 높여야 합니다.

경매가 진행되는 경우에는 배당요구 종기 내에 반드시 배당요구를 해야 하며, 

배당표에 대한 이의가 필요한 경우 적절한 대응이 필요합니다. 

또한 사안에 따라 공인중개사, 분양업자 등의 공동 책임을 검토하여 손해배상 청구 범위를 확장하는 전략이 중요합니다.

특히 깡통전세는 초기 대응이 늦어질수록 회수 가능성이 급격히 낮아지므로, 신속한 법적 조치가 핵심입니다.

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