오늘은 부동산 매매계약 관련 매도인의 해지를 원인으로 매도인이 계약금 배액배상을 청구한 사건에서 방어에 전부 성공한 사례를 소개해 드리도록 하겠습니다. 모든 사건은 의뢰인의 보호를 위해 일부 각색되며, 가명이 사용됩니다. 

■ 사실관계

올해 초 한 부부가 소장을 들고 상담을 오셨습니다. 이야기인 즉 부부는 오산시의 한 아파트를 소유하고 있다가 전원주택에서 살고자 지난해말 매수인이 대출을 받는 조건으로 매매계약을 체결하고(계약금 10%, 잔금 90%)을 우선 계약금 5%에 해당하는 1,800만원을 받았는데, 몇 일 후 이 사건 아파트에 OO공단으로부터 압류 등기가 되었는데, 그에 따라 매수인의 대출이 불가능하게 되었기 때문에 피고에게 귀책사유가 있으므로 배액 배상(계약금 10%의 배액인 20%)을 청구한다는 내용이었습니다.

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■ 주요쟁점

부부에게는 안타까운 사정이 있었지만 계약금 배액배상 청구소송에서 쟁점은 1) 계약이 적법하게 해지되었는지, 2) 계약 해지의 귀책사유가 누구에게 있는지, 3) 계약이 피고의 귀책으로 해지되었다면 손해배상의 범위, 즉 매도인은 계약금 중 일부(5%)만을 지급했는데, 그것과 다르게 계약서상에 명시된 계약금(10%)의 배액을 상환해야 하는지가 쟁점이었습니다.

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우선 계약 조건상으로는 피고가 불리해보였으며, 우선 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결인 『계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다』에 따라 배액 상환 주장에 대하여도 적극적인 대응이 필요한 사건이었습니다.

■ 진행방향

이에 법률사무소 민현은 당시 계약의 배경, 특수한 상황, 특약의 법리적 문구 해석 등을 종합적으로 주장하였습니다. 일반적으로 추가 권리 설정 금지 조항은 매도인의 근저당권 설정 또는 추가 담보권 설정등 권리제한사유가 될 수 있는 것을 의미하는데 공단의 압류는 피고가 한 것이 아닌 제3자의 행위이므로 피고의 귀책이 아님을 적극 주장하였으며, 오히려 원고가 소액에 불과한 OO공단의 압류를 빌미로 원고가 피고에게 항의하여 피고가 이를 해결하기 위해 피고가 받은 계약금을 돌려주겠다고 말한 것을 기회로 마치 피고가 계약을 해지하였다고 주장하는 것은 모순적 주장이라는 의견을 밝혔습니다.

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또한 이 사건 계약서상 해석에 관하여 집중적으로 다투었는데, 기재된 특약내용을 볼 때 '피고가 해제권을 유보하기로 하는 조건'이므로 가사 피고가 해제의사표시를 했더라도 정당하다는 점을 집중적으로 재판부에 설명하였습니다.

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■ 사건결과

그 결과 계약금 배액배상 청구소송에서 법원은 법률사무소 민현의 모든 의견을 수용하여 원래 피고가 반환해야만 하는 1,800만원을 제외한 모든 부분에 대하여 피고의 손을 들어주었습니다. 즉, 원고의 모든 청구를 기각한 것입니다. 결국 피고는 아무런 손해를 보지 않게 되었고 오히려 원고는 피고의 소송비용(변호사 비용)을 물어주게 되었습니다.

이 소식을 들은 의뢰인은 매우 기뻐하시며 연신 감사 인사를 하셨습니다. 저희로서도 부부에게 딱한 사정이 있어 마음이 많이 쓰이던 사건이었는데 유종의 미를 거두어 참으로 보람찬 하루였습니다.

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법률사무소 민현은 의뢰인의 이익을 위해 상황을 치밀하게 분석하고, 전략적으로 대응하여 좋은 결과를 이끌어내고 있습니다.