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 > Q. 무허가 건축물이라는 이유만으로 공사대금을 한 푼도 받지 못하는 것일까요.
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> 결론부터 말씀드리면, 무허가 건축이라는 사정만으로 도급계약이 곧바로 무효가 되지는 않습니다. 따라서 시공자는 원칙적으로 약정한 공사대금을 청구할 수 있습니다.
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> 다만 인허가 책임이 누구에게 있었는지, 위반의 성격이 어떠한지에 따라 결과가 달라지므로 사안별 검토가 필요합니다.
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>  ⚖️사례 정리
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> 경기도 화성에서 소규모 종합건설업을 운영하는 A씨는 농자재 유통업자 B씨로부터 창고 겸 사무실 증축 공사를 수주하였습니다.
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> 계약금액은 1억 8,000만 원, 공사 기간은 약 4개월이었습니다. B씨는 인허가는 본인이 처리하겠다며 착공을 재촉하였고, A씨는 별도 서류 확인 없이 공사를 마쳤습니다.
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> 그러나 준공 직후 관할 지자체가 무허가 증축을 적발하였고, B씨는 원상복구 명령까지 받았다며 잔금 7,000만 원 지급을 거절하였습니다.
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> ⚖️ 쟁점 1. 도급계약 자체가 무효인가
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> 건축법은 허가나 신고 없는 건축행위를 금지하고 형사처벌과 이행강제금을 규정합니다. 그러나 이러한 규정은 행정 단속을 위한 단속규정으로 해석되는 것이 일반적입니다.
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> 즉, 사인 간의 공사도급계약까지 무효로 만드는 효력규정으로 보지는 않습니다. 따라서 계약은 유효하게 성립한 것으로 보고, 그 이행과 결과에 대한 책임 분담만 문제됩니다.
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> ⚖️ 쟁점 2. 발주자의 원상복구 주장 대응
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> 실무에서 발주자가 자주 내세우는 방어 논리는 두 가지입니다.
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> 1. 무허가 적발로 사용이 어려워 계약 목적을 달성하지 못했다
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> 2. 철거가 예정되어 공사의 가치가 사라졌다
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> 그러나 이러한 주장은 시공자가 인허가의무를 부담하기로 한 경우에 한해 의미가 있습니다.
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> 사안의 A씨처럼 인허가는 발주자가 처리한다는 합의가 있었다면, 무허가 상태에 따른 불이익은 일차적으로 발주자가 부담하는 것이 합리적입니다.
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> ⚖️ 쟁점 3. 대금이 감액될 수 있는 경우
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> 1. 시공자가 위반을 함께 주도한 경우
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> 건축사 자격이나 인허가 사정을 명백히 알면서도 묵인하거나 적극 가담한 경우입니다.
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> 2. 설계도서와 실제 시공이 다른 경우
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> 추가적인 시정조치가 필요한 만큼 그에 상응하는 감액이 이루어질 수 있습니다.
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> 3. 통상적 주의의무 범위를 넘는 손해가 발생한 경우
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> 발주자의 사전 고지가 없어 시공자가 추가적 손해를 입은 경우 별도 판단이 필요합니다.
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> ⚖️ 대금 회수를 위한 4단계 전략
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> 1단계 — 증거 정리
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> 도급계약서, 견적서, 자재 영수증, 노임 내역, 현장 사진, 대화 기록을 시간순으로 정리합니다.
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> 2단계 — 내용증명 발송
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> 잔금 지급을 최고하고 인허가 책임이 발주자에게 있음을 명시합니다.
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> 3단계 — 유치권 및 보전처분
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> 점유가 유지되고 있다면 유치권 행사를 검토하고, 발주자 재산에 가압류를 진행합니다.
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> 4단계 — 공사대금 청구 소송
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> 1심 기준 통상 6~10개월이 소요되며, 감정이 필요한 경우 추가 기간이 발생할 수 있습니다.
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> ■ 상담 안내
> 
>  법률사무소 민현 
> 
> 건설·공사대금 분쟁 관련 상담이 필요하시면 연락 주시기 바랍니다.
> 
>  
> ■ 블로그 보기 
> 
> https://m.blog.naver.com/edmontongirl
> 
> 
> #무허가건축 #공사대금청구 #건설분쟁 #도급계약 #공사대금소송
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