부동산 분쟁이 생기면 소송부터 제기해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 수원지방법원에서 부동산 소송의 1심 판결이 나오기까지는 보통 몇 달에서 1년 가까이 걸리고, 그사이 상대방이 부동산을 팔거나 근저당을 잡히면 이겨도 받을 것이 남지 않습니다. 수원부동산법률사무소를 찾는 분들이 소송보다 먼저 확인해야 할 것이 바로 이 부분입니다.

수원부동산법률사무소를 고를 때는 소송 전에 가압류나 가처분으로 상대방 부동산의 처분을 먼저 막을 수 있는지 판단해 주는 곳인지 보셔야 합니다. 돈을 받아야 하면 가압류, 소유권을 넘겨받아야 하면 처분금지가처분, 건물을 비워 받아야 하면 점유이전금지가처분처럼 청구에 맞는 보전처분이 다릅니다. 신청 전에는 등기부등본에서 신탁등기와 선순위 권리를 확인하고, 담보 금액과 본안 소송 일정까지 함께 설계해야 합니다.

부동산 분쟁은 판결보다 보전처분이 먼저입니다

부동산 소송에서 승소 판결을 받아도 상대방 명의의 부동산이 이미 다른 사람에게 넘어갔다면 판결을 집행할 대상이 없습니다. 보전처분은 본안 판결이 나올 때까지 상대방이 부동산을 마음대로 처분하지 못하도록 법원이 임시로 막아 두는 절차입니다.

보전처분은 상대방에게 미리 알리지 않고 진행되는 것이 원칙입니다. 상대방이 눈치채고 재산을 빼돌리기 전에 결정을 받아 등기부에 기입해야 효과가 있으므로, 소송을 예고하는 내용증명을 먼저 보내기 전에 보전처분이 필요한지부터 판단해야 합니다.

내 청구에 맞는 보전처분은 따로 있습니다

돈을 받아야 할 때는 가압류

전세보증금, 공사대금, 계약금 배액배상처럼 금전을 청구하는 경우에는 상대방 부동산에 가압류를 합니다. 가압류가 등기되면 상대방이 부동산을 팔더라도 나중에 판결을 받아 그 부동산을 경매에 넘길 수 있습니다.

소유권을 넘겨받아야 할 때는 처분금지가처분

잔금까지 치렀는데 매도인이 소유권이전등기를 해 주지 않는 경우처럼 특정 부동산 자체를 받아야 한다면 처분금지가처분을 합니다. 가압류로는 소유권이전을 보전할 수 없으므로, 청구의 성격을 잘못 판단해 가압류를 하면 매도인이 제3자에게 팔았을 때 막을 방법이 없습니다.

건물을 비워 받아야 할 때는 점유이전금지가처분

명도소송이나 건물인도소송을 제기하기 전에는 점유이전금지가처분을 해 두어야 합니다. 소송 중에 점유자가 다른 사람으로 바뀌면 판결을 받아도 새 점유자에게는 집행할 수 없어 소송을 다시 해야 하기 때문입니다.

신청 전 등기부등본에서 반드시 볼 세 가지

보전처분을 신청하기 전에는 상대방 부동산의 등기부등본을 확인해 실제로 효과가 있을지 따져 봐야 합니다.

이 확인 없이 신청하면 담보 비용만 들고 실익은 없는 경우가 생깁니다. 반대로 상대방 명의 부동산이 여러 건이라면 어느 부동산부터 보전할지 우선순위를 정해야 합니다.

담보와 본안 소송 기한까지 계산해야 합니다

법원은 보전처분 결정을 하면서 대부분 담보 제공을 명합니다. 현금 공탁 대신 보증보험회사의 지급보증위탁계약 문서로 담보를 제공할 수 있는 경우가 많아, 당장 큰돈이 없어도 신청할 수 있습니다.

보전처분을 해 두고 본안 소송을 미루면 결정이 취소될 수 있습니다. 상대방이 법원에 제소명령을 신청하면 법원이 정한 기간 안에 본안 소송을 제기해야 하고, 기간을 넘기면 보전처분이 취소됩니다. 보전처분 뒤 3년 동안 본안 소송을 제기하지 않아도 취소를 신청당할 수 있습니다.

수원부동산법률사무소를 찾는다면 확인할 것

부동산 사건은 보전처분, 본안 소송, 강제집행이 하나의 흐름으로 이어집니다. 첫 상담에서 보전처분이 필요한지, 등기부상 실익이 있는지, 판결 뒤 경매까지 어떻게 이어질지를 한 번에 설명하는 곳인지 확인해 보십시오.

➡️ 수원에서 부동산 변호사를 고르는 기준은 수원 부동산 전문변호사 선택 기준, 분쟁 해결 방법과 상담에 정리되어 있습니다.

➡️ 상대방이 먼저 경매나 압류를 걸어왔다면 강제집행정지 | 경매·압류를 멈추는 신청 요건과 담보를 참고하세요.

자주 묻는 질문

Q. 가압류를 하면 상대방이 바로 알게 됩니까?
결정이 나기 전까지는 상대방을 부르지 않고 서면으로 심리하는 경우가 대부분입니다. 결정이 나서 등기부에 기입된 뒤 상대방에게 결정문이 송달되므로, 상대방은 그때 알게 됩니다.

Q. 상대방이 가압류를 풀어 달라고 하면 어떻게 됩니까?
상대방은 법원이 정한 해방금액을 공탁하고 가압류 집행을 취소해 달라고 할 수 있습니다. 이 경우 부동산 대신 공탁된 돈에 대해 권리를 행사하게 되므로, 회수 측면에서는 오히려 유리해지기도 합니다.

부동산 전문 방민현 변호사는 건설 대기업 법무팀장 출신으로 공사·분양·임대차 분쟁의 구조를 현장 기준으로 이해하고 있고, 2010년부터 부동산 시장 칼럼니스트와 투자·경매·임대차 강의를 해 왔습니다. 법률사무소 민현은 수원지방법원 앞 광교법조타운에서 보전처분부터 본안 소송, 강제집행까지 같은 변호사가 이어서 맡습니다.

법률사무소 민현은 분양대금반환청구 사건에서 상대방 부동산 가압류 6억 원을 전액 인용받았고, 임대차보증금과 카드결제대금 채권을 가압류해 2,600여만 원을 보전한 사례가 있습니다.

➡️ 분양대금반환청구 부동산가압류 6억 원 전액 인용 사례 보기
➡️ 임대차보증금·카드결제대금 가압류 사례 보기
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보전처분은 빨리 하는 것만큼 실익을 따지는 것이 중요합니다. 방민현 변호사는 상담에서 등기부를 함께 보며 가압류를 해도 회수가 어려운 사정이 있다면 그 점부터 먼저 말씀드리고, 담보 비용을 들일 만한 부동산이 어디인지 정합니다.

상대방 부동산의 주소나 등기부등본, 계약서와 송금 내역을 가지고 오시면 소송 전에 무엇을 먼저 보전해야 할지부터 함께 확인하겠습니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 7층 703호 (수원지방법원 앞)
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