전세 만기를 두 달 앞두고 집주인 전화가 꺼져 있고, 등기부등본을 떼어 보니 소유자가 바뀌어 있거나 새 근저당이 잡혀 있다면 대부분 전세사기를 먼저 떠올립니다. 수원 전세사기 변호사인 법률사무소 민현의 방민현 변호사는 이 상황에서 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 생각이나 능력이 없었는지부터 확인합니다. 그 판단에 따라 형사 고소가 가능한지, 민사 반환 절차로 가야 하는지가 정해집니다.

부동산 전세사기 피해자는 이사, 고소, 특별법상 피해자 결정 신청을 동시에 챙겨야 합니다. 순서를 잘못 잡으면 보증금을 우선해서 받을 권리를 잃을 수 있습니다.

수원 전세사기 변호사가 구분하는 보증금 미반환과 전세사기

집주인이 보증금을 돌려주지 않았다는 사실만으로는 사기죄가 되지 않습니다. 계약 당시에는 돌려줄 수 있었는데 이후 사정이 나빠졌다면 민사 문제로 다룹니다.

사기죄는 계약을 맺을 때 이미 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 이를 숨기고 보증금을 받은 경우에 성립합니다(형법 제347조). 수사기관이 주로 보는 정황은 다음과 같습니다.

• 매매가와 거의 같거나 더 높은 보증금으로 계약한 경우(이른바 깡통전세)
• 집주인이 짧은 기간에 여러 채를 보증금만으로 사들인 경우
• 선순위 근저당이나 세금 체납 사실을 묻는데 거짓으로 답한 경우
• 계약 직후 소유권을 다른 사람에게 넘긴 경우

☞ 이런 정황은 계약 시점 자료로 입증합니다. 계약 당일의 등기부등본, 중개대상물 확인·설명서, 집주인과 나눈 문자를 모두 보관해 두십시오.

이사 나가기 전 임차권등기명령부터 신청하십시오

보증금을 받지 못한 채 이사하면 그 집에 대한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 대항력은 집이 다른 사람에게 넘어가도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 법원에 임차권등기명령을 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기가 등기부에 실제로 올라간 것을 확인한 뒤 이사해야 두 권리가 유지됩니다.

집이 경매에 넘어가면 법원이 정한 배당요구 종기를 확인하고 그 전까지 권리를 신고해야 배당 절차에서 빠지지 않습니다.

전세사기피해자 결정 신청과 특별법 지원

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 피해자로 결정된 임차인에게 경매 유예·정지, 경매 시 우선매수권, 조세채권 안분 같은 지원을 줍니다. 이 법은 2027년 5월 31일까지 효력이 연장됐습니다.

피해자로 결정되려면 대항력과 확정일자를 갖췄을 것, 보증금이 법에서 정한 한도 이하일 것, 여러 임차인에게 피해가 생겼거나 생길 우려가 있을 것, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 이유가 있을 것 등이 필요합니다(같은 법 제3조). 보증금 한도와 세부 요건은 개정이 이어지고 있어 신청 시점의 기준을 확인해야 합니다.

신청은 주소지 시·군·구청이나 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 합니다. 신청서에는 계약서, 보증금 송금 내역과 함께 집주인의 기망을 의심할 자료를 붙입니다. 형사 고소장 접수증이나 수사 진행 자료가 있으면 함께 내는 것이 좋습니다.

수원 전세사기 변호사 방민현과 준비하는 고소와 민사 회수

형사 고소 대상

고소 대상은 집주인에 그치지 않습니다. 보증금을 끌어들이는 데 가담한 명의 대여 집주인, 분양·컨설팅 업자, 위험을 알면서 거짓으로 설명한 공인중개사도 공범 여부를 함께 검토합니다. 같은 집주인에게 피해를 본 임차인들이 함께 고소하면 반복된 수법이 드러나 수사가 빨라집니다.

민사 회수

보증금반환소송과 함께 집주인의 다른 부동산이나 예금을 가압류합니다. 공인중개사가 권리관계를 잘못 설명했다면 공인중개사에게도 손해배상을 청구할 수 있습니다(공인중개사법 제25조, 제30조). 공인중개사는 손해배상 책임을 보장하기 위해 공제나 보증보험에 가입하도록 되어 있어 실제 회수 가능성이 있는 상대방입니다.

자주 묻는 질문

계약 후에 집이 신탁회사 소유라는 사실을 알았습니다. 보증금은 누구에게 청구합니까?

신탁된 집은 신탁회사의 동의 없이 맺은 임대차를 신탁회사에 주장하기 어렵습니다. 이 경우 계약한 집주인(위탁자)을 상대로 보증금 반환과 사기 고소를 진행하고, 특별법의 신탁사기 피해자 지원 대상인지 함께 확인합니다.

전세보증보험에 가입돼 있으면 고소는 하지 않아도 됩니까?

보증기관이 보증금을 대신 지급하면 보증금 회수는 해결됩니다. 다만 보증기관이 계약 내용 문제로 이행을 거절하는 경우가 있고, 형사 고소는 보증금 회수와 별개로 할 수 있습니다. 이행 거절 통보를 받았다면 그 사유를 다툴 수 있는지부터 검토해야 합니다.

만기가 다가오는데 집주인과 연락이 닿지 않는다면 이사 날짜를 잡기 전에 등기부등본부터 다시 떼어 보십시오. 수원·화성·오산 등 경기 남부에서 부동산 전세사기가 의심된다면 계약 당시 자료를 모아 법률사무소 민현 방민현 변호사와 임차권등기, 고소, 피해자 결정 신청의 순서를 정하십시오.

법률사무소 민현 · 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 7층 703호 · ☎️ 031-215-2160

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