등기부등본에 내 이름이 소유자로 올라갔으니 땅은 확실히 내 것이라고 안심하는 분이 많습니다. 그런데 그 땅을 공유한 사람이 수백 명이고 개발제한구역 안의 임야라면, 내 지분을 사 줄 사람도 땅을 나눌 방법도 찾기 어렵습니다. 수원 기획부동산 사기 변호사인 법률사무소 민현의 방민현 변호사는 이런 매매에서 사기죄가 성립하는지와 매매대금을 돌려받을 길을 계약 서류와 영업 녹취부터 따져 봅니다.

기획부동산 사건은 형사 고소, 계약 취소, 손해배상 청구를 언제 어떤 순서로 하느냐에 따라 회수 가능성이 달라집니다. 회사가 폐업하기 전에 움직이는 것이 출발점입니다.

수원 기획부동산 사기 변호사가 짚는 지분 쪼개기 매매의 구조

기획부동산 회사는 개발이 어려운 넓은 임야나 농지를 싸게 사들인 뒤, 땅을 나누지 않고 지분으로 쪼개 여러 사람에게 비싸게 팝니다. 영업 직원은 고속도로 나들목, 산업단지, 신도시 계획을 근거로 몇 년 안에 값이 오른다고 설명합니다.

매수인이 받는 것

매수인은 땅 전체에 대한 몇백분의 일 지분을 받을 뿐, 특정 구역을 따로 갖지 못합니다. 지분만 가진 사람은 다른 공유자 모두의 동의 없이 땅에 건물을 짓거나 땅 전체를 팔 수 없습니다(민법 제264조).

땅을 나누려 할 때

공유자는 공유물 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조, 제269조). 그러나 공유자가 수백 명이고 토지 이용 제한이 있으면 현물로 나누기 어려워 법원이 경매로 팔아 대금을 나누라고 명할 수 있고, 그 대금은 매수 가격에 크게 못 미치는 경우가 대부분입니다.

개발 호재 설명이 사기죄로 인정되는 기준

부동산 거래에서 어느 정도의 과장 광고는 사회 통념상 허용되는 것으로 봅니다. 법원은 "오를 것 같다"는 의견 수준의 권유만으로는 사기죄를 인정하지 않습니다.

사기죄가 인정되는 것은 구체적인 사실을 거짓으로 알린 경우입니다. 아직 확정되지 않은 개발 계획을 확정됐다고 말하거나, 개발이 법적으로 불가능하다는 사실을 알면서 숨기고 판 경우가 여기에 해당합니다(형법 제347조).

입증 자료는 다음과 같습니다.

• 영업 직원과의 통화 녹음, 문자, 카카오톡 대화
• 회사가 나눠 준 홍보 책자와 지도
• 회사가 땅을 사들인 가격과 매수인에게 판 가격의 차이(등기부 갑구의 매매 기록과 실거래가로 확인)

계약 취소와 매매대금 반환, 놓치면 안 되는 기간

속아서 맺은 계약은 취소할 수 있습니다(민법 제110조). 취소하면 회사는 받은 매매대금을 돌려줘야 하고, 매수인은 지분 등기를 회복시켜 줘야 합니다.

취소권은 속은 사실을 안 날 등 취소할 수 있게 된 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조). 불법행위 손해배상 청구도 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년이 지나면 할 수 없습니다(민법 제766조).

2018년 5월에 지분을 샀고 2026년에 개발 불가 사실을 알게 됐다고 가정하면, 안 날 기준 3년은 2029년이지만 계약일 기준 10년인 2028년 5월이 먼저 닥칩니다. 두 기간 중 빠른 날을 기준으로 일정을 잡아야 합니다.

수원 기획부동산 사기 변호사 방민현과 진행하는 고소와 가압류

다수 피해자 공동 고소

같은 회사에 지분을 산 피해자들이 함께 고소하면 같은 수법이 반복됐다는 점이 드러나 기망 입증이 수월해집니다. 회사 대표뿐 아니라 거짓 설명을 한 영업 직원도 고소 대상이 됩니다.

이득액 계산

사기 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률로 무겁게 처벌됩니다(같은 법 제3조). 다만 피해자가 여러 명이면 이득액은 원칙적으로 피해자별로 따로 계산하므로, 피해 총액이 크다고 바로 이 법이 적용되지는 않습니다.

회사 재산 가압류

기획부동산 회사는 피해 민원이 쌓이면 폐업하고 새 법인을 차리는 경우가 있습니다. 소송을 내기 전에 회사 명의 예금이나 남은 토지 지분을 가압류해 두어야 판결 후 실제로 돈을 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

계약할 때 "개발은 보장하지 않는다"는 확인서에 서명했습니다. 그래도 다툴 수 있습니까?

다툴 수 있습니다. 확인서가 있어도 영업 과정에서 구체적인 거짓 사실을 알렸다는 녹취나 문자가 있으면 기망 판단에 반영됩니다. 확인서를 받은 경위, 서명할 때 들은 설명도 함께 정리해 두십시오.

다른 공유자에게 내 지분만 팔고 빠져나올 수는 없습니까?

지분은 다른 공유자 동의 없이 혼자 팔 수 있습니다. 문제는 사겠다는 사람이 거의 없다는 점입니다. 지분 매입 업체가 연락해 오더라도 제시 가격이 매수가보다 크게 낮은지, 매도 후에도 회사에 대한 손해배상 청구를 할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

땅값이 오르기를 기다리며 시간을 보내는 사이 취소 기간과 회사 재산이 함께 줄어듭니다. 화성·용인·평택 등지의 임야나 농지 지분을 기획부동산에서 샀다면, 계약서와 녹취를 모아 법률사무소 민현 방민현 변호사와 남은 기간부터 계산해 보십시오.

법률사무소 민현 · 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 7층 703호 · ☎️ 031-215-2160

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