맹지를 소유하고 있다면 주변 토지를 지나 공로로 나갈 수 있는 방법을 찾게 됩니다. 이때 민법 제219조에 따라 일정한 요건을 충족하면 이웃 토지를 통행할 수 있는 주위토지통행권이 인정될 수 있습니다.

그렇다고 맹지 소유자가 필요한 만큼 이웃 토지를 자유롭게 길로 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 통행에 필요한 범위와 통로의 위치·폭은 토지의 이용 상황과 주변 지형, 기존 통행로, 통행지 소유자가 입게 되는 손해 등을 함께 고려해 정해집니다.

법률사무소 민현은 맹지 소유자와 통행지 소유자 양쪽의 사건에서 등기부와 지적도, 토지대장, 현장 사진 등을 확인해 실제 통행관계와 토지 이용 상황을 살펴보고 있습니다.

주위토지통행권이 인정되는 경우

민법 제219조 제1항은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 해당 토지 소유자가 주위의 토지를 통행할 수 있도록 정하고 있습니다.

공로로 나갈 방법이 전혀 없는 경우가 대표적입니다. 현재 이용할 수 있는 길이 있더라도 그 길만으로는 토지의 용도에 필요한 통행이 어려운 경우라면 주위토지통행권이 문제될 수 있습니다.

반대로 다른 토지를 이용하면 공로에 출입할 수 있고 그 통로가 현재 토지 이용에 필요한 정도를 충족한다면, 단순히 더 가까운 길이나 편리한 길을 이용하기 위해 새로운 통행권을 요구하기는 어렵습니다.

주위토지통행권은 법률의 요건이 충족되면 발생하는 법정통행권이므로 별도의 등기가 있어야만 생기는 권리는 아닙니다.

통로의 폭과 위치는 원하는 대로 정할 수 없습니다

주위토지통행권이 인정된다고 해서 맹지 소유자가 원하는 폭만큼 통로를 확보할 수 있는 것은 아닙니다.

통로의 위치와 폭은 통행권자의 토지 이용에 필요한 정도와 통행지 소유자가 입게 될 손해를 함께 고려해 정합니다. 토지의 형상과 지형, 주변 도로의 위치, 현재 토지의 이용 상태, 실제 통행 방법 등도 판단 대상이 됩니다.

건축을 위해 일정한 폭의 도로가 필요하다는 사정만으로 그 폭만큼 주위토지통행권이 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 건축법상 도로 접면 기준과 민법상 주위토지통행권의 범위는 서로 다른 문제이기 때문입니다.

농지처럼 사람의 통행만으로 이용 목적을 달성할 수 있는 토지와 주택이나 사업장처럼 차량 출입이 필요한 토지는 구체적인 통행 필요성이 달라질 수 있습니다. 실제 소송에서는 지적도와 현장 사진, 토지 이용 현황 등을 통해 필요한 통로의 위치와 폭을 구체적으로 특정하게 됩니다.

토지 분할이나 일부 양도로 맹지가 생겼다면

민법 제220조에는 토지의 분할 또는 토지 일부의 양도로 인해 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 관한 별도의 규정이 있습니다.

이 경우 분할 또는 일부 양도의 당사자 사이에서는 공로로 나가기 위해 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있고, 일반적인 민법 제219조의 주위토지통행권과 달리 통행에 따른 보상을 청구할 수 없습니다.

다만 민법 제220조의 무상통행권이 모든 토지소유자에게 그대로 이어지는 것은 아닙니다. 분할이나 일부 양도의 당사자가 아닌 제3자의 토지까지 무상으로 통행할 수 있다는 의미도 아닙니다.

통행지가 이후 제3자에게 양도된 경우에는 민법 제220조의 적용 여부를 별도로 살펴봐야 하며, 제219조에 따른 주위토지통행권이 인정되는지도 다시 검토해야 합니다.

통행지 소유자에게 지급하는 보상은 어떻게 정해질까

민법 제219조 제2항은 주위토지통행권자가 통행지 소유자가 입은 손해를 보상하도록 정하고 있습니다.

보상액을 단순히 통로 면적에 해당하는 임대료로 계산해 확정하는 것은 아닙니다. 실제 이용 상태에 따른 임료 상당액을 하나의 기준으로 삼으면서도 토지의 위치와 형상, 이용관계, 통행의 횟수와 방법, 토지의 본래 용도에 대한 사용 가능성 등 여러 사정을 종합해 구체적인 손해액을 정하게 됩니다.

통행에 필요한 통로를 새로 개설해야 한다면 그 개설에 필요한 비용 역시 원칙적으로 통행권자가 부담합니다.

주위토지통행권이 있는데 통로를 막는다면

주위토지통행권이 인정되는 범위에서 통행지 소유자가 담장이나 차단시설 등을 설치해 통행을 방해한다면 통행방해금지 청구가 문제될 수 있습니다.

소송에서는 어느 토지를 통해 어떤 폭과 위치로 통행해 왔는지, 그 통행이 현재 토지 이용에 왜 필요한지를 구체적으로 입증해야 합니다. "오래 다닌 길"이라는 주장만으로는 통행권의 범위를 특정할 수 없습니다.

주위토지통행권 확인과 통행방해금지를 함께 청구하면서 필요한 경우 측량감정을 통해 통로의 위치와 면적을 특정할 수 있습니다. 본안소송의 결과를 기다리는 동안 통행이 제한되어 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다면 통행방해금지 가처분을 신청하는 방법도 검토할 수 있습니다.

한편 해당 통로가 특정 토지소유자만 이용하는 사유지 통로인지, 사실상 일반공중의 통행에 제공된 육로인지에 따라 형법 제185조의 일반교통방해죄가 문제되는지는 달라질 수 있습니다. 단순히 주위토지통행권이 있다는 사정만으로 일반교통방해죄가 성립하는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문

30년 넘게 지나다닌 길이면 통행권이 자동으로 생기나요?

생기지 않습니다. 오래 지나다녔다는 사실만으로 주위토지통행권이 생기지는 않으며, 통행지역권의 시효취득을 주장하려면 민법 제294조의 요건을 따로 갖춰야 합니다. 판례는 통행권자가 승역지 위에 통로를 개설하고 그 통로를 계속 이용해 온 사실 등을 중요한 판단 요소로 봅니다.

통행지 소유자가 바뀌면 통행권은 사라지나요?

민법 제219조의 주위토지통행권은 맹지라는 요건과 통행의 필요성이 계속되는 한 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 없어지지 않습니다. 분할이나 일부 양도로 생긴 민법 제220조의 무상통행은 당사자와 토지 이전 경위를 따로 살펴봐야 하고, 제220조가 적용되지 않더라도 제219조의 통행권은 별도로 인정될 수 있습니다.

통행지 소유자에게서 통로를 막겠다는 통보를 받았다면, 지금 쓰는 통로의 폭과 이용 모습을 날짜가 나오게 촬영해 두고 등기부로 토지 분할 경위와 소유권 변동을 확인하시기 바랍니다. 분할로 생긴 맹지인지, 통행지 소유자가 바뀌었는지에 따라 적용 조문과 보상 여부가 달라집니다. 법률사무소 민현 방민현 변호사는 수원 광교 법조타운에서 부동산 분쟁과 관련한 통행권 문제를 검토하면서 통로의 위치와 폭뿐 아니라 토지의 분할 경위와 보상 문제까지 함께 살펴보고 있습니다. 상담 전화는 031-215-2160입니다.

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