2023년 6월 전세사기피해자법이 시행된 뒤 2025년 5월까지 국토교통부가 전세사기피해자로 결정한 건수는 30,400건입니다. 오산 전세사기변호사를 찾아오는 분들의 상황도 제각각입니다. 이미 경매 통지를 받은 분이 있고, 계약이 끝났는데 임대인이 전화를 받지 않는 분도 있습니다. 어느 경우든 형사고소만으로 보증금을 돌려받을 수는 없습니다. 등기부 확인, 임차권등기명령, 반환소송, 형사고소, 피해자 결정 신청을 상황에 맞는 순서로 진행해야 합니다.

아래에서는 오산에서 전세 피해를 입었을 때 밟아야 할 절차를 법률사무소 민현이 사건을 진행하는 순서대로 정리했습니다.

오산 전세사기변호사가 먼저 확인하는 등기부 순위

경매가 진행되면 등기부에서 앞 순위에 있는 권리부터 돈을 받아 갑니다. 임차인의 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 그래서 이사한 당일 임대인이 근저당권을 설정하면 은행이 임차인보다 먼저 배당을 받습니다.

주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자까지 받아 두면, 경매·공매 시 환가대금에서 후순위권리자 및 기타 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 2023년 4월 18일 이후 체결하는 임대차계약부터는 임대인이 그 주택의 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 계약 체결 시 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).

오산에서는 보증금 7,500만원 이하면 2,500만원을 먼저 받습니다

오산에서는 보증금 7,500만원 이하면 2,500만원을 먼저 받습니다.
오산시는 주택임대차보호법 시행령상 “그 밖의 지역”에 해당합니다. 보증금이 7,500만원 이하인 임차인은 2,500만원까지 은행 근저당 등 담보물권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조, 시행령 제11조). 최우선변제를 받으려면 해당 주택에 대한 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다. 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없고, 소액임차인이 여러 명이면 그 합계액에 이 한도가 적용됩니다.

보증금이 묶였을 때 임차권등기명령과 반환소송 순서

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차인 혼자서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 집이 있는 곳의 법원에 신청하면 되므로, 오산에 있는 집은 수원지방법원 오산시법원에도 낼 수 있습니다.

예전에는 법원 결정이 임대인에게 송달되어야 등기를 할 수 있었습니다. 임대인이 우편을 받지 않거나 주소가 불분명하면 임차인은 권리를 잃을까 봐 이사도 못 하고 기다려야 했습니다. 2023년 7월 19일부터는 송달 여부와 관계없이 결정이 나오면 바로 등기가 됩니다.

보증금반환소송은 일반 민사소송보다 빨리 끝납니다

보증금반환소송에는 금액과 상관없이 소액사건 절차 일부가 적용됩니다(주택임대차보호법 제13조). 변론을 한 번 열고 바로 판결을 선고할 수 있습니다. 오산에 사는 임차인이 3,000만원을 넘는 보증금을 청구할 때는 돈을 받을 사람의 주소지 법원에 소송을 낼 수 있다는 규정(민사소송법 제8조)에 따라 수원지방법원에 제기하면 됩니다.

판결을 받은 뒤 임차인이 그 집에 강제경매를 신청할 때 집을 먼저 비울 필요는 없습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 계속 살면서 경매를 진행하면 대항력과 우선변제권도 그대로 유지됩니다. 집은 배당금을 받을 때 낙찰자에게 넘겨주면 됩니다(같은 조 제3항).

오산 전세사기변호사가 보는 계약 취소와 부당이득반환 청구

임대인이 집에 걸린 빚이나 세금 체납을 속이고 계약했다면, 임차인은 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다(민법 제110조). 계약이 취소되면 임대인은 받은 보증금을 법률상 이유 없이 가지고 있는 셈이 되어 돌려줘야 합니다(민법 제741조). 계약을 취소하지 않고 속아서 입은 손해를 배상하라고 청구할 수도 있습니다(민법 제750조).

보증금이 임대인 본인이 아닌 다른 사람 계좌로 들어갔다면, 소송 중 법원에 금융거래정보 제출명령을 신청해 돈이 어디로 갔는지 확인할 수 있습니다.

전세사기피해자 결정 신청과 2026년 개정 내용

전세사기피해자법상 피해자로 인정받으려면 네 가지 요건을 갖춰야 합니다(제3조 제1항). 전입신고와 확정일자를 갖췄을 것, 보증금이 원칙적으로 5억원 이하일 것, 같은 임대인에게 피해를 본 세입자가 2명 이상이거나 그럴 것이 예상될 것, 수사가 시작되는 등 임대인에게 보증금을 돌려줄 생각이 없었다고 의심할 사정이 있을 것입니다. 형사고소를 해서 수사가 시작되면 마지막 요건을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

오산에 있는 집은 경기도에 신청하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의합니다. 이 법은 2027년 5월 31일까지 효력이 있지만, 그 전에 신청한 사람은 기한이 지나도 지원을 받을 수 있습니다. 2026년 4월 23일 국회를 통과한 개정안에는 경매가 끝난 뒤 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 모자란 금액을 채워 주는 최소보장제가 들어갔습니다. 구체적인 지급 요건은 신청할 때의 시행 규정을 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

보증금을 못 받은 상태에서 다른 집으로 먼저 이사해도 되나요?

임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 다음에 이사해야 합니다. 등기 전에 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라져 경매에서 뒤로 밀립니다. 등기가 된 뒤에는 이사를 해도 원래 순위가 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

임대인이 연락을 끊어 계약 종료 통지를 할 수 없으면 어떻게 하나요?

계약 만료 2개월 전까지 더 살지 않겠다고 알리지 않으면 계약이 같은 조건으로 자동 연장됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 내용증명이 반송되거나 임대인 주소를 모르면 법원에 공시송달을 신청해 통지한 것과 같은 효과를 얻을 수 있습니다(민법 제113조). 이미 계약이 자동 연장되었다면 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(주택임대차보호법 제6조의2).

계약 만료일이 두 달 넘게 남았다면 지금 바로 계약 만료를 통보하여야 합니다. 만료일이 이미 지났다면 임차권등기명령 신청과 등기부 확인을 바로 진행하시기 바랍니다. 경매 통지를 받았다면 배당요구 마감일부터 확인해야 합니다. 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사는 오산 전세 피해 사건에서 보증금을 되찾는 민사 절차와 형사고소를 함께 진행합니다. 상담 전화는 031-215-2160입니다.

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