보증금 1억원에 월세 590만원인 수원 상가와 월세 600만원인 수원 상가가 있습니다. 두 곳 모두 건물주가 다음 계약부터 월세를 20% 올리겠다고 통지했을 때, 법 조문을 근거로 거부할 수 있는 곳은 어디일까요? 답은 월세가 10만원 싼 590만원 상가입니다. 수원상가임대차변호사로서 상가 임대차 상담을 시작하면 첫 10분을 이 계산에 씁니다.

상가건물 임대차보호법은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 지역별 기준 이하일 때만 5% 증액 상한, 우선변제권, 임차권등기명령을 적용합니다. 수원의 기준은 6억 9천만원입니다. 590만원 상가는 6억 9천만원으로 기준선에 걸리고, 600만원 상가는 7억원으로 1천만원을 넘습니다.

수원상가임대차변호사가 계약서에서 먼저 계산하는 환산보증금

환산보증금 계산식은 시행령 제2조 제3항에 있습니다. 보증금 + (월 차임 × 100)입니다. 기준 금액은 시행령 제2조 제1항이 지역별로 정하고 있으며, 사업장이 있는 시·군을 기준으로 봅니다.

• 수원·성남: 6억 9천만원 (수도권정비계획법상 과밀억제권역)
• 용인·화성(동탄 포함): 5억 4천만원
• 오산·평택: 3억 7천만원

같은 조건으로 계약하더라도 수원에서 동탄으로 매장을 옮기면 기준이 1억 5천만원 내려갑니다. 보증금 1억원 기준으로 월세 440만원만 넘어도 동탄에서는 기준 초과 임대차가 됩니다.

6억 9천만원을 넘긴 상가에 남는 보호와 빠지는 보호

기준을 넘더라도 법 제2조 제3항에 열거된 조문은 계속 적용됩니다.

기준 초과 임대차에서 빠지는 조문은 다음과 같습니다.

• 확정일자 우선변제권(제5조 제2항)
• 임차권등기명령(제6조)
• 차임 증액 5% 상한(제11조)
• 묵시적 갱신(제10조 제4항). 대신 민법 제639조가 적용됩니다.

우선변제권이 없는 상가는 건물이 경매로 넘어가면 보증금이 배당 순위에 들어가지 않습니다. 보증금이 수억 원대인 기준 초과 상가라면 계약할 때 전세권 설정등기를 요구해 담보를 확보하는 방법을 검토할 수 있습니다.

3기 연체 기록이 남은 임차인은 갱신을 요구할 수 없습니다

갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사합니다(제10조 제1항). 임대인이 거절할 수 있는 사유 가운데 첫 번째는 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다(같은 항 제1호).

연속 3개월이 아니라 누적 금액으로 계산합니다

3기분은 연체액의 합계로 판단합니다. 월세가 300만원이라면 연체액 합계가 900만원에 이른 시점이 있었는지를 봅니다. 1월에 한 달, 5월에 한 달, 9월에 한 달을 밀렸고 그 사이에 갚지 않았다면 연체액은 900만원에 이릅니다.

다 갚은 연체도 거절 사유로 남습니다

☞ 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결: 임대차기간 중 3기분 연체 사실이 한 번이라도 있었다면, 그 뒤 연체액을 모두 갚았더라도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 같은 사유로 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다.

계약 해지 요건인 제10조의8은 "3기의 차임액에 달하는 때"라고 현재형으로 규정하고, 갱신 거절 사유는 "연체한 사실이 있는 경우"라고 과거의 이력까지 포함해 규정합니다. 대법원은 이 문언 차이를 근거로 판단했습니다. 2020년 9월 29일부터 6개월 동안 발생한 연체액은 제10조의9에 따라 3기 계산에서 빠지므로, 연체한 달이 그 기간에 속하는지부터 확인해야 합니다.

수원상가임대차변호사가 월세 인상 통지서에서 확인하는 두 가지

환산보증금 이내 임대차에서 임대인의 증액 청구는 두 가지 제한을 받습니다.

1. 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘지 못합니다(제11조 제1항, 시행령 제4조).
2. 직전 증액일로부터 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(제11조 제2항).

월세 400만원 상가에 20% 인상, 즉 480만원을 요구받았다면 임차인이 응할 의무가 있는 금액은 420만원까지입니다. 인상 요구를 거부하는 것은 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유에 들어 있지 않습니다. 따라서 5%를 넘는 부분을 거부했다는 이유로 임대인이 갱신을 거절할 수는 없습니다. 갱신된 계약은 종전과 같은 조건으로 봅니다(제10조 제3항).

기준 초과 임대차는 제10조의2에 따라 인근 시세와 경제 사정을 반영한 증감 청구만 가능하고, 숫자로 정해진 상한은 없습니다. 임대인과 금액 합의가 되지 않아 소송으로 가면 법원이 지정한 감정인이 인근 유사 상가의 임대료를 조사해 적정 차임을 산정합니다.

권리금 손해배상은 종료 6개월 전부터 종료 후 3년까지

임대인은 계약 종료 6개월 전부터 종료일까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다(제10조의4 제1항). 신규임차인에게 인근 시세를 크게 웃도는 월세를 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위가 여기에 해당합니다.

☞ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결: 최초 계약일부터 갱신요구권 행사 기간이 지나 더는 갱신을 요구할 수 없는 임차인도 권리금 회수기회를 보호받습니다.

☞ 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결: 임대인이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝혔다면, 임차인이 신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 청구 기간은 임대차 종료일부터 3년입니다(같은 조 제4항). 종료 당시 권리금은 소송에서 감정으로 산정하므로 최근 2~3년의 매출 장부, 카드 매출 내역, 인테리어 공사 계약서를 보관해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

건물주가 갱신 거절을 문자로 통보해도 효력이 있나요?

효력이 있습니다. 법은 갱신 거절 통지의 방식을 정하고 있지 않으므로 문자나 카카오톡으로도 통지할 수 있습니다. 다만 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 도달했는지가 다툼이 되므로, 발송일과 수신 확인 화면을 캡처해 두어야 합니다.

계약서에 "권리금은 인정하지 않는다"는 특약이 있으면 권리금을 청구할 수 없나요?

특약이 있어도 청구를 검토할 수 있습니다. 법 제15조는 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어, 권리금 회수기회 보호를 배제하는 특약은 무효로 다툴 수 있습니다. 특약을 넣게 된 경위와 임대인이 대가로 제공한 조건이 있었는지도 함께 확인해야 합니다.

상가 임대차 분쟁에서는 세 가지 조건을 먼저 확인합니다. 환산보증금이 수원 기준 6억 9천만원 이하인지, 최초 계약일부터 10년이 지나지 않았는지, 계약 기간 중 연체액이 3기분에 이른 적이 없는지입니다. 세 조건을 모두 충족한다면 5%를 넘는 인상 요구와 갱신 거절 통지 모두에 대해 조문을 근거로 대응할 수 있습니다. 연체 기록이 있거나 10년이 지났다면 계약 종료 6개월 전부터 신규임차인 주선과 권리금 계약 준비를 시작해야 합니다.

계약서, 월세 이체 내역, 건물주와 주고받은 문자를 준비해 오시면 수원 광교법조타운의 방민현 변호사가 조문별로 대응 방안을 검토해 드립니다. 방민현 변호사는 대기업 법무팀장으로 일하며 상업용 임대차 계약을 검토한 경력이 있습니다. 법률사무소 민현은 수원지방법원 인근 오름법조프라자 7층 703호에 있으며, 상담 예약은 031-215-2160으로 하실 수 있습니다.

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