분양받은 상가가 광고와 전혀 다른 모습으로 준공되면 수분양자가 가장 먼저 떠올리는 단어는 '사기'입니다. 그래서 곧장 고소장부터 쓰려고 하지만, 상가분양사기 피해를 되돌리는 길로서 형사 고소는 생각보다 좁은 문입니다. 이미 낸 계약금과 중도금을 돌려받는 싸움은 형사가 아니라 민사, 그중에서도 상가분양계약취소를 전제로 한 분양대금반환소송에서 승부가 갈립니다.

수원 광교, 화성 동탄, 용인처럼 신도시 아파트 단지와 함께 상가가 대량으로 공급되어 온 경기 남부 지역에서 법률사무소 민현이 분양 분쟁을 상담하며 가장 먼저 확인하는 것도 "사기인가"가 아니라 "무엇이 약속과 다른가"입니다.

상가분양사기 고소가 무혐의로 끝나는 구조

사기죄(형법 제347조)가 성립하려면 계약 당시부터 상대방을 속여 돈을 가로챌 의도, 즉 편취의 고의가 있었다는 점이 입증되어야 합니다. 그런데 시행사가 실제로 건물을 완공했고 소유권을 넘겨줄 능력과 의사가 있었다면, 광고와 다르게 시공된 부분이 있더라도 수사기관은 이를 "계약 이행을 둘러싼 민사 분쟁"으로 판단하는 경우가 대부분입니다.

형사 절차를 검토하더라도 순서와 증거 수준을 먼저 따져야 하는 이유가 여기에 있습니다.

광고 문구 가운데 '계약 내용'이 되는 것은 따로 있습니다

분양광고는 원칙적으로 청약의 유인에 불과합니다. 다만 대법원은 선분양·후시공 방식의 분양에서 건물의 외형, 구조, 재질처럼 구체적이고 이행이 가능한 사항은 분양계약 체결 시 이를 배제하는 합의가 없었다면 계약 내용에 포함된 것으로 볼 수 있다는 입장을 취해 왔습니다.

반대로 "연 ○% 수익 보장", "대형 브랜드 입점 확정", "유동인구 ○만 명"처럼 장래 전망에 관한 문구는 별도의 확약서가 없는 한 상거래상 과장이나 청약의 유인으로 평가되기 쉽습니다.

상가분양계약취소가 받아들여지려면 '기대와 달랐다'가 아니라 '약속된 물리적 사실과 다르다'로 쟁점을 옮겨야 합니다.

이를 위해 확보해야 할 자료는 다음과 같습니다.

기망 취소, 착오 취소, 채무불이행 해제는 함께 세워야 합니다

분양대금반환소송에서 청구원인을 하나만 걸면 그 하나가 무너지는 순간 소송 전체가 흔들립니다. 방민현 변호사가 분양 사건에서 소장을 설계할 때 세 가지 청구원인을 주위적·예비적으로 겹쳐 구성하는 것도 이 때문입니다.

기망에 의한 취소(민법 제110조)는 분양자가 중요한 사실을 숨기거나 거짓으로 설명했다는 점을 입증해야 합니다. 상대방은 "과장 광고 수준에 불과하다"고 반박합니다.

착오에 의한 취소(민법 제109조)는 계약의 중요 부분에 관한 착오이면서 수분양자에게 중대한 과실이 없어야 합니다. 동기의 착오라 하더라도 그 동기가 계약 당시 표시되었거나 분양자가 유발한 경우에는 고려될 수 있습니다.

채무불이행에 의한 해제(민법 제544조 이하)는 광고·도면 내용이 계약에 편입되었다는 전제 위에서, 그와 다르게 시공한 것을 이행 불완전으로 구성합니다.

☞ 취소가 인정되면 분양대금은 부당이득으로, 해제가 인정되면 원상회복으로 돌아옵니다. 해제의 경우 분양자는 돈을 받은 날부터의 법정이자까지 붙여 반환해야 합니다(민법 제548조 제2항).

또 하나 짚어야 할 부분은 계약금 10% 위약금 조항입니다. 수분양자 사정으로 해제하면 계약금은 몰취되지만, 분양자 측 기망이나 채무불이행이 인정되면 계약금까지 포함한 전액 반환을 다툴 수 있습니다. 이 차이가 곧 협상의 폭이 됩니다.

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조).

잔금 치르기 전, 반드시 남겨야 할 문서 한 장

취소 사유를 알게 된 뒤 아무런 이의 없이 잔금을 납부하거나, 소유권을 넘겨받은 뒤 제3자에게 매도하면 법정추인(민법 제145조)으로 취소권 자체를 잃을 위험이 있습니다.

중도금을 대출로 납부한 경우 소송 기간 동안 이자 부담이 계속 쌓이므로, 대출 승계와 이자 정산 문제도 청구취지 단계에서 함께 설계해야 합니다.

판결 전에 결론이 나는 사건의 공통점

분양 소송에서 시행사·시공사가 가장 부담스러워하는 것은 한 호실의 패소가 아닙니다. 같은 단지의 다른 수분양자들에게 판결이 선례로 퍼지는 상황입니다. 그래서 도면 비교와 현장 분석 자료가 설득력 있게 쌓이면, 판결 선고 전에 화해나 조정으로 정리되는 경우가 적지 않습니다. 증거의 밀도가 곧 협상력입니다.

계약에서 벗어나고 싶은 이유가 세 가지일 때, 법정에 가져갈 것은 하나입니다

법률사무소 민현이 수행한 한 아파트 단지 상가 분양 사건에서 의뢰인이 계약을 정리하고 싶어 한 이유는 세 가지였습니다. 분양가가 높다는 점, 준공 후 임차인을 구할 수 있을지 불투명하다는 점, 그리고 두 면이 개방된 호실로 알고 계약했는데 그중 한 면이 통유리 벽체로 마감되었다는 점입니다.

이 가운데 앞의 두 가지는 수분양자 입장에서 가장 절실한 사정이지만, 법원 입장에서는 계약 후 사정 변화나 투자 판단의 문제에 가깝습니다. 이를 전면에 내세우면 오히려 "단순 변심에 따른 해제 요구"라는 인상을 줄 수 있습니다.

방민현 변호사는 소송의 무게중심을 세 번째 사유, 즉 분양 당시 약속된 개방 면의 수라는 확인 가능한 사실에 두었습니다.

☞ 상가의 가치는 면적보다 노출 면에서 갈리는 경우가 많습니다. 개방 면이 하나 줄어드는 것은 간판을 걸 자리와 보행자 시선이 닿는 범위가 함께 줄어드는 일이므로, 이를 계약의 본질적 조건 변경으로 구성할 수 있었습니다.

시공사는 준공 절차에 문제가 없다는 입장을 끝까지 유지했지만, 노출도 분석 자료가 쌓이면서 판결로 갈 경우의 부담이 커졌습니다. 사건은 의뢰인이 애초에 감수하겠다고 한 계약금 10%를 제외하고, 기납부 중도금 4억 2,440만원을 반환받는 화해로 마무리되었습니다.

이 사건이 보여 주는 점은 분명합니다. 상가분양계약취소를 원하는 이유가 여러 개라면, 그중 도면과 현장으로 증명할 수 있는 하나를 골라 그 위에 청구원인을 쌓아야 협상의 지렛대가 생깁니다.

지금 어느 단계에 계신지가 대응을 바꿉니다

잔금일이 다가오고 있다면 이의 보류 내용증명이 가장 먼저이고, 이미 고소가 불기소로 끝났다면 민사에서 청구원인을 다시 설계해야 합니다. 아직 현장을 확인하지 못했다면 도면과 현황을 비교하는 것부터 시작하셔야 합니다.

수원지방법원 인근 광교법조타운에 자리한 법률사무소 민현의 방민현 변호사는 대기업 법무팀장 출신으로, 분양자 측이 계약서와 특약을 어떤 구조로 짜는지를 기업의 시각에서 검토해 온 경험을 바탕으로 수원·용인·화성·동탄 등 경기 남부 지역의 상가분양계약취소 사건에서 청구원인을 설계합니다. 상가분양사기가 의심되는 상황이라면 계약서, 분양 광고물, 도면을 모두 지참하고 상담을 받아 보시기 바랍니다.