▶ "세입자가 구해져야 돈을 주지"라는 말, 계속 듣고 계신 당신,

전세 계약 만료를 앞두고 임대인에게 이사 날짜를 통보했더니 이런 답이 돌아왔습니다.

"세입자가 구해져야 돈을 주지. 좀 기다려줘요"

한 번이면 이해할 수 있습니다. 문제는 이 말이 두 번, 세 번 반복되면서 이사 날짜는 다가오고 새로 들어갈 집의 잔금일은 정해져 있는데, 전세금은 여전히 묶여 있는 상황입니다.

임대인의 사정은 임차인이 책임질 문제가 아닙니다.

전세금 반환은 임대차 계약이 종료되는 즉시 임대인이 이행해야 할 법적 의무이며, 새로운 세입자를 구하지 못했다는 사정은 반환 지연의 정당한 사유가 되지 않습니다.

법률사무소 민현은 수원, 성남, 용인, 화성 지역에서 전세금 반환 관련 분쟁을 다수 진행해왔습니다.

▶ 계약이 끝났는데도 돈이 안 나오는 이유

임대인의 반환 의무가 발생하는 시점

임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인으로부터 목적물을 반환받음과 동시에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 대법원 판례는 이를 동시이행 관계로 보고 있으며, 임차인이 집을 비워주지 않았다는 이유만으로 임대인의 반환 의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

동시이행 관계라는 것은 서로 이행을 미룰 수 있다는 의미일 뿐, 임차인이 먼저 집을 비워줘야만 반환 의무가 발생한다는 뜻이 아닙니다.

"다음 세입자 구하면 드릴게요"는 핑계일 뿐입니다

임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 가장 흔한 핑계는 "다음 세입자의 보증금으로 돌려주려 했는데 세입자가 안 구해졌다"는 것입니다. 그러나 법적으로 임대인의 보증금 반환 의무는 임대인 자신의 자금 사정과 무관하게 계약 종료 시점에 발생합니다.

▶ 전세금을 돌려받기 위한 실전 조치

내용증명은 형식보다 시점이 관건입니다

계약 만료일이 다가오면 최소 1~2개월 전에 임대인에게 갱신 거절 의사와 반환 요청을 명확히 통보해야 합니다. 이때 구두 통보만으로는 추후 분쟁 시 입증이 어려워지므로, 내용증명을 통해 통보 시점과 내용을 명확히 남겨두는 것이 중요합니다.

이사 전 임차권등기명령, 순서를 지켜야 합니다

전세금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사를 하게 되면, 그동안 유지되던 대항력과 우선변제권이 사라질 위험이 있습니다. 이를 막기 위한 제도가 임차권등기명령입니다.

새집으로 이사해야 하는 상황이라도, 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료된 것을 확인하고 이사하는 순서를 반드시 지켜야 합니다.

▶ 내용증명도 안 통할 때, 소송으로 넘어가는 기준

소송의 승패를 가르는 자료들

임대인이 내용증명에도 반응하지 않는 경우, 보증금반환청구소송으로 넘어가게 됩니다. 이 단계에서는 다음 자료의 확보 여부가 결과를 좌우합니다.

- 확정일자가 날인된 임대차계약서 원본
- 전세금 지급을 증명하는 계좌이체 내역
- 갱신 거절 및 반환 요청 내용증명 발송 기록
- 임차권등기명령 결정문 및 등기사항증명서

지급명령이 나을지, 소송이 나을지 판단하는 법

임대인이 다투지 않을 것으로 예상되는 단순 사안이라면 지급명령을 통해 신속하게 진행할 수 있습니다. 반면 임대인이 하자 주장이나 원상복구 비용을 이유로 반환을 거부하는 경우에는 처음부터 보증금반환청구소송으로 진행하는 것이 시간을 절약하는 방법입니다.

▶ "벽지 상했으니 이 금액은 제하고 줄게요"라는 말에 대응하는 법

자연적인 손모는 배상 대상이 아닙니다

임대인이 보증금 반환 시 벽지 훼손, 바닥 스크래치 등을 이유로 원상복구 비용을 공제하겠다고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 통상적인 사용에 따른 마모, 즉 자연 손모는 임차인이 배상할 의무가 없다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다.

▶ 방민현 변호사가 전세금 반환 사건에서 강조하는 부분

수원지방법원 관할 사건을 다수 진행해온 방민현 변호사는 전세금 반환 사건에서 다음과 같은 점을 강조합니다.

"전세금 반환 분쟁에서 가장 큰 실수는 시기를 놓치는 것입니다. 갱신 거절 통보 시점, 임차권등기명령 신청 시점, 이사 시점의 순서가 어긋나면 이미 확보하고 있던 법적 권리를 스스로 잃게 되는 경우가 많습니다. 절차의 순서를 정확히 지키는 것이 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법입니다."

▶ 갱신 거절 시점이 다가온다면, 지금 확인하십시오

전세금 반환이 지연되고 있다면 다음 순서로 점검해보시기 바랍니다.

첫째, 갱신 거절 의사를 내용증명으로 명확히 통보했는지 확인하십시오.

둘째, 이사 전 임차권등기명령 신청 및 등기 완료 여부를 반드시 확인하십시오.

셋째, 임대인이 계속 반환을 미룰 경우 지급명령과 소송 중 어느 절차가 적합한지 사안별로 판단해야 합니다.

수원, 성남, 용인, 화성 지역의 전세금 반환 사건을 다수 다뤄온 법률사무소 민현에서는 위와 같은 절차를 개별 상황에 맞게 점검해드리고 있습니다. 시기를 놓치면 권리를 잃을 수 있는 사안인 만큼, 갱신 거절 시점이 다가온다면 미리 확인해보시기 바랍니다.