상가 임대차가 종료될 때 임대인과 임차인 사이에서 자주 발생하는 분쟁이 상가 원상복구입니다.

특히 음식점, 병원, 학원, 노래방처럼 인테리어와 시설에 많은 비용이 들어간 상가라면 원상복구 범위에 따라 수천만 원의 비용 차이가 발생하기도 합니다.

그렇다면 임차인은 상가를 어디까지 원상복구해야 할까요?

상가 원상복구 범위는 단순히 현재 시설을 누가 설치했는지만으로 결정되지 않습니다. 임대차계약의 내용과 임대 당시 상가의 상태, 시설을 인수한 경위 등을 종합하여 판단합니다.

▶ 상가 원상복구의 기준은 무엇인가요?

민법 제615조는 차용물의 원상회복의무를 규정하고 있고, 민법 제654조는 이를 임대차에도 준용하고 있습니다.

따라서 임차인은 임대차가 종료되면 원칙적으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 반환할 의무를 부담합니다.

다만 임대 당시 이미 존재하던 시설까지 임차인이 당연히 철거해야 하는 것은 아닙니다.

대법원은 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차한 경우, 별도의 약정이 없다면 임차인은 자신이 개조한 범위에서 원상회복하면 되고, 이전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 판단했습니다.

따라서 임대인이 단순히 “계약이 끝났으니 전부 철거하라”고 요구한다고 해서 그 요구가 항상 인정되는 것은 아닙니다.

▶ 기존 시설을 인수한 경우에는 달라질 수 있습니다

그렇다고 “내가 설치하지 않은 시설은 무조건 철거하지 않아도 된다”고 생각해서도 안 됩니다.

이 판결에서는 이전 임차인이 운영하던 커피전문점의 영업을 양수하여 기존 시설을 그대로 사용한 현 임차인에게, 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거하여 원상회복할 의무가 인정되었습니다.

중요한 것은 단순히 누가 시설을 설치했는지만이 아닙니다.

임대차계약의 내용, 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물의 상태, 기존 시설을 인수하게 된 과정 등을 종합하여 원상복구 범위를 판단해야 합니다.

따라서 기존 음식점이나 병원, 학원 등의 영업시설을 그대로 인수하는 경우라면 계약 당시부터 원상복구 책임을 명확하게 정해두는 것이 중요합니다.

▶ 원상복구 특약이 있다면 무조건 철거해야 할까요?

계약서에 단순히 “계약 종료 시 원상복구한다”고 기재되어 있다고 해서 임대인이 요구하는 모든 시설을 당연히 철거해야 하는 것은 아닙니다.

대법원은 종전 임차인이 설치한 시설 등에 대한 원상회복의무를 판단할 때 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 여부 등을 구체적으로 살펴야 한다고 판단했습니다.

따라서 상가 임대차계약을 체결할 때에는 단순히 “원상복구한다”고 작성하기보다는,

① 기존 시설의 범위
② 임차인이 새롭게 설치하는 시설
③ 계약 종료 시 철거할 시설
④ 철거하지 않고 존치할 시설
⑤ 철거비용 부담 주체

등을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.

▶ 임대인이 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 있나요?

상가 원상복구 분쟁에서는 임대인이 철거비용을 임대차보증금에서 공제하는 경우도 있습니다.

그러나 원상복구의무가 인정된다고 해서 임대인이 주장하는 철거비용이 모두 인정되는 것은 아닙니다.

대법원은 임대인이 실제로 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다시 임대하려는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 판단했습니다.

따라서 임대인이 수천만 원의 철거비용을 보증금에서 공제하겠다고 한다면,

원상복구의무가 존재하는지, 실제 철거가 필요한지, 철거비용이 적정한지

를 각각 확인할 필요가 있습니다.

▶ 수원부동산전문변호사가 보는 상가 원상복구 소송

상가 원상복구 소송에서 가장 중요한 것은 “얼마를 철거할 것인가”보다 “누가 어디까지 철거할 의무가 있는가”입니다.

임대 당시부터 존재했던 시설인지, 임차인이 새롭게 설치한 시설인지, 기존 영업시설을 어떤 방식으로 인수했는지, 원상복구 특약의 내용은 무엇인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

따라서 임대인으로부터 과도한 원상복구를 요구받았다면 계약서만 확인할 것이 아니라,

입주 당시 사진·영상, 권리금계약서, 영업양수도계약서, 시설 인수자료, 임대인과 주고받은 문자 및 철거 견적서

등을 함께 확인해야 합니다.

법률사무소 민현의 방민현 변호사는 수원·동탄·광교·용인·화성·오산 등 경기남부 지역의 상가 임대차 및 부동산 분쟁에 관하여 계약 내용과 구체적인 사실관계를 바탕으로 원상복구의무의 범위와 상가 원상복구 소송의 가능성을 검토하고 있습니다.

상가 원상복구 문제는 계약이 끝난 후 철거비용을 다투는 것보다, 계약을 체결할 때부터 원상복구 범위를 명확하게 정해두는 것이 가장 효과적인 예방책입니다.