전세 계약이 끝났는데 집주인이 "다음 세입자가 들어오면 돌려주겠다"고만 한다면, 기다리는 동안 세입자에게 유리하게 쌓이는 것은 거의 없습니다. 분당부동산전문변호사 법률사무소 민현의 방민현 변호사는 만기 전부터 반환을 거절당한 임차인을 대리해 1억 6,500여만 원 보증금 전액 지급 판결을 받은 사례가 있습니다.

보증금을 돌려받는 데 걸리는 시간은 소를 언제 제기했는지보다 그 전에 무엇을 해 두었는지에 더 크게 영향을 받습니다. 이사 날짜, 임차권등기, 소장 송달 시점이 서로 맞물려 있기 때문입니다.

이사 날짜가 잡혔다면 임차권등기명령부터

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기가 마쳐지면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

신청은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 합니다. 분당 주택이면 수원지방법원 성남지원입니다. 신청서와 함께 낼 소명 자료는 계약 종료 사유에 따라 달라지므로, 계약서와 집주인과 주고받은 메시지를 함께 보고 정해야 합니다.

분당 전셋집이라면 수원지방법원 성남지원으로

분당구에 있는 주택의 전세금반환소송은 수원지방법원 성남지원에 소를 제기할 수 있습니다. 성남지원은 성남·하남·광주시 사건을 담당합니다.

청구 금액에 따라 재판부도 다릅니다. 보증금이 5억 원을 넘으면 판사 세 명이 심리하는 합의부가, 5억 원 이하이면 단독판사가 맡습니다. 분당 아파트는 보증금이 5억 원 안팎인 경우가 있어, 청구 금액을 어떻게 잡느냐에 따라 재판부가 바뀔 수 있습니다.

전세금반환소송이 생각보다 빨리 끝나는 이유

임차인이 주택임대차보호법에 따라 보증금 반환을 청구하는 소송에는 소액사건심판법의 일부 규정이 준용됩니다(주택임대차보호법 제13조). 보증금이 수억 원이어도 마찬가지입니다.

이 특례에 따라 법원은 되도록 한 번의 변론기일로 심리를 마치고, 판결서에 이유를 적지 않을 수도 있습니다. 다만 집주인이 답변서를 내고 수리비 공제나 계약 연장을 주장하면 기일이 늘어납니다. 첫 기일 전에 상대방이 꺼낼 주장을 예상해 증거를 갖춰 두면 특례의 효과를 살릴 수 있습니다.

지연손해금 연 12%는 언제부터 붙나요

전세금반환소송에서 이기면 보증금과 함께 지연손해금도 받을 수 있습니다. 계약 종료 다음 날부터 소장 부본이 집주인에게 송달된 날까지는 연 5%(민법 제379조), 송달된 다음 날부터는 소송촉진법 시행령이 정한 연 12%가 적용됩니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).

3억 원 보증금이라면 연 12% 기준 한 달 지연손해금이 약 300만 원입니다. 소장 송달이 빨라질수록 집주인이 부담할 이자도 커지므로, 송달 시점이 반환 협상에 영향을 줍니다. 집주인 주소가 바뀌어 송달이 늦어질 수 있으니, 주소 확인은 소 제기 전에 마쳐 두시기 바랍니다.

판결을 받았는데도 집주인이 돈을 주지 않는다면

판결을 받아도 집주인이 돈을 주지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 임차하던 집에 강제경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 다만 매각대금에서 보증금을 배당받으려면 그 집을 매수인에게 넘겨주어야 하므로(같은 조 제3항), 이사 시점과 배당 일정을 함께 맞춰야 합니다.

집주인이 집을 팔거나 다른 담보를 설정할 움직임이 보이면 소 제기 전에 가압류를 함께 신청해야 할 때도 있습니다. 어떤 재산을 대상으로 할지는 등기부와 집주인의 상황을 확인한 뒤 정합니다. 수원지방법원 사건에서 소송 도중 1억 7천만 원을 돌려받은 사례처럼, 소 제기 자체가 협상의 계기가 되기도 합니다.

자주 묻는 질문

소송 중에 집주인이 보증금을 돌려주면 지연손해금과 소송비용은 어떻게 됩니까?

보증금 원금을 받은 뒤에도 지연손해금과 소송비용은 따로 청구할 수 있습니다. 원금만 받고 소를 취하하면 나머지를 받기 어려워지므로, 취하 전에 정산 범위를 집주인과 서면으로 정해 두셔야 합니다.

집주인이 수리비와 원상복구비를 빼고 주겠다고 합니다. 그대로 받아야 합니까?

임차인이 낸 손상에 대한 비용은 공제될 수 있지만, 통상적인 사용으로 생긴 마모는 공제 대상이 아닙니다. 공제 금액에 동의하기 전에 입주 당시 사진과 견적서 내용을 비교해 보는 것이 좋습니다.

분당 전셋집의 만기가 지났거나 다가오는데 집주인이 반환 날짜를 정하지 않고 있다면, 새집 계약 전에 임차권등기와 소 제기 순서부터 정하셔야 합니다. 수원 광교의 분당부동산전문변호사 방민현 변호사에게 계약서와 집주인과 나눈 메시지를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 민현 · 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 7층 703호 · ☎️ 031-215-2160

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