수원 광교에 위치한 법률사무소 민현의 상가전문변호사 방민현 변호사는 서울은 물론, 경기 북부·남부의 상가 임대차와 권리금 분쟁을 맡고 있습니다. 계약 만료를 앞둔 임차인이 임대인에게서 "1년 6개월 동안 상가를 비워 두겠다"는 통지를 받으면, 권리금 회수 방해를 다툴 수 없다고 생각하기 쉽습니다.

1년 6개월 공실을 이유로 한 계약 거절, 정당한 사유가 될까요? 상가임대차법은 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 계약 거절의 정당한 사유로 정하고 있습니다. 다만 법원은 그 사유가 임대인이 처음 계약을 거절할 때의 실제 이유였는지를 따집니다. 거절 의사를 먼저 밝힌 뒤 권리금 협상이 결렬되자 공실 사유를 내세웠다면, 상가를 실제로 비워 두었더라도 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

권리금 회수 방해, 상가임대차법이 정한 기간과 행위

상가건물 임대차보호법은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 합니다(상가임대차법 제10조의4 제1항). 임차인이 주선한 신규임차인과 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 것도 방해 행위에 해당합니다.

• 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
• 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
• 주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위
• 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 행위

보호 기간은 계약 만료 6개월 전부터 시작하므로, 신규임차인 주선도 이 기간 안에 이루어져야 합니다.

1년 6개월 공실 거절이 정당한 사유가 되는 조건

법은 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 계약 거절의 정당한 사유로 봅니다(상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호). 임대인이 상가를 비워 두면 그동안 차임 수입도 잃기 때문에, 그 손실을 감수하는 경우에 한해 권리금 회수 의무를 면하게 한 규정입니다.

대법원은 2022년 판결에서 이 사유가 계약 거절 당시의 사유여야 한다는 취지로 판단했습니다. 다른 이유로 계약을 거절한 뒤 결과적으로 1년 6개월 동안 상가를 쓰지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않는다는 것입니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결).

공실을 유지하고도 배상 책임이 인정된 2026다202880 사건

약 11년 동안 약국을 운영한 임차인 A씨는 2023년 4월 임대인 B씨에게서 상가를 직접 사용할 예정이라는 말을 들었습니다. A씨는 같은 해 5월 신규임차인과 권리금 7억 6,300만 원의 계약을 체결했지만, B씨는 6월에 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 밝혔습니다.

권리금 보상 협의가 결렬되자 B씨는 7월에 내용증명을 보내 "상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다"며 다시 거절했고, 실제로 임대차 종료 후 1년 6개월 넘게 상가를 비워 두었습니다. 1심은 B씨가 6월에 이미 거절 의사를 확정적으로 밝혔고 7월 통지는 거절 사유를 나중에 바꾼 것에 불과하다고 보았습니다. 법원이 고려한 사정은 세 가지였습니다.

• 1년 6개월 공실 규정을 알고 있었으면서도 처음에는 이를 거절 사유로 내세우지 않았다는 점
• 공실로 잃는 차임보다 권리금 배상을 피해서 얻는 이익이 더 컸다는 점
• 공실 통지 뒤 상가 인도 소송을 제기하는 등 직접 사용하려는 정황이 있었다는 점

항소심도 같은 판단을 유지했고, 대법원은 B씨의 상고를 심리불속행으로 기각해 판결이 확정되었습니다.

권리금 회수 방해 손해배상액, 3억 1,600만 원이 나온 계산

권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다(상가임대차법 제10조의4 제3항). 이 사건에서 신규임차인과 약정한 권리금은 7억 6,300만 원이었지만, 감정 결과 임대차 종료 당시 권리금은 3억 1,600만 원으로 평가되었습니다. 법원은 낮은 금액인 3억 1,600만 원을 배상액으로 정했습니다.

신규임차인과 높은 금액으로 계약했더라도 배상액은 감정 평가액에서 멈출 수 있습니다. 권리금 감정에서 시설, 영업 기간, 거래처 같은 어떤 요소를 어떻게 반영받을지는 상가의 업종과 자료에 따라 달라지므로, 소를 제기하기 전에 남아 있는 매출·시설 자료부터 살펴보시기 바랍니다.

상가전문변호사 방민현과 확인할 거절 통지의 시점

이 사건의 결론을 바꾼 것은 임대인의 첫 거절이 언제, 어떤 말로 이루어졌는지였습니다. 임차인이라면 신규임차인을 주선한 날짜와 임대인이 거절 의사를 밝힌 문자·통화·내용증명을 시간 순서대로 보관하셔야 합니다.

임대인 입장에서도 1년 6개월 공실을 거절 사유로 삼으려면 처음부터 그 사유를 밝혀야 하고, 비워 두는 동안 영리 목적으로 쓰거나 다른 사람에게 임대하면 정당한 사유가 인정되기 어렵습니다. 어느 쪽이든 거절 통지를 보내거나 받기 전에 그 문구가 소송에서 어떻게 읽힐지 따져 보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

임대인이 처음부터 1년 6개월 비워 두겠다고 했다면 권리금을 받을 수 없습니까?

처음부터 그 사유로 거절했고 실제로 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않았다면 정당한 사유로 인정될 수 있습니다. 다만 그 기간 중 임대인이 상가를 영업에 쓰거나 다른 임차인에게 넘겼다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대차가 끝나고 시간이 지나도 손해배상을 청구할 수 있습니까?

임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다(상가임대차법 제10조의4 제4항). 기간이 지나면 손해배상청구권이 시효로 소멸합니다.

임대인에게서 "직접 쓰겠다", "비워 두겠다"는 말을 들었고 계약 만료가 6개월 안으로 다가왔다면, 신규임차인을 주선하기 전에 거절 사유와 시점을 먼저 정리해 두셔야 합니다. 수원·용인·화성·성남 등 경기 남부의 상가 권리금 회수 방해 사건은 수원 광교의 법률사무소 민현에서 방민현 변호사와 상담하실 수 있습니다.

법률사무소 민현 · 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 7층 703호 · ☎️ 031-215-2160

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