실거주 갱신거절은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 그 주택에 실제로 거주하려 할 때 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있게 한 사유입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 이번에 소개해드릴 실거주 갱신거절 사례는 수원 법률사무소 민현의 방민현 변호사가 아파트 임차인을 대리하여, 임대인의 건물인도 및 불법점유 손해배상 청구를 모두 기각시키고 보증금 잔액 반환에 대해 수원지방법원의 승소 판결을 이끌어낸 성공사례입니다.

사실관계 | 들어와 살겠다던 집주인이 아파트를 매도했습니다

의뢰인은 수원의 한 아파트를 보증금 3억 4,000만 원, 기간 2년으로 임차해 거주했습니다. 계약 만료를 석 달가량 앞두고 임대인은 대리인을 통해 직접 들어와 살 예정이니 만료일에 집을 비워 달라고 요구했습니다. 의뢰인은 계약을 갱신하고 싶다는 뜻을 분명히 밝히면서도, 집주인이 실제로 들어온다면 이사하겠고 거주가 이루어지지 않으면 손해배상을 청구하겠다고 답했습니다. 이후 새 집 계약에 필요한 돈으로 보증금 일부를 먼저 받고, 정해진 날 집을 넘기고 잔금을 받기로 약정했습니다.

그런데 임대인은 그 무렵 이미 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 실거래 신고까지 마친 상태였습니다. 의뢰인은 부동산 실거래가 조회에서 같은 동·같은 층 거래를 발견하고 관할 구청에 확인해 매매 사실을 알게 되었고, 곧바로 임대인에게 갱신거절이 부당하므로 계약은 갱신된 것으로 보고 계속 거주하겠다고 통보했습니다. 그러자 임대인은 약정한 날 의뢰인이 잔금 수령을 거절했다며 보증금 잔액 3억 1,000만 원을 공탁하고, 아파트 인도와 함께 월 150만 원 비율의 차임 상당 손해배상을 구하는 소를 제기했습니다.

전략 | 거짓 실거주 갱신거절에 따른 인도 약정을 취소하고 계약 갱신을 주장

임대인이 매도 계획을 숨기고 실거주를 내세워 갱신을 거절했다면, 그 말을 믿고 맺은 인도 약정은 기망을 이유로 취소할 수 있습니다. 법률사무소 민현은 의뢰인이 매매 사실을 확인한 직후 보낸 통보가 인도 약정을 취소하는 의사표시이자, 갱신요구 기간 안에 다시 한 계약갱신요구라는 점을 방어의 중심에 두었습니다. 계약이 갱신되었다면 의뢰인이 그 집에 머문 기간은 정당한 점유가 되고, 임대인이 구하는 불법점유 손해배상은 성립할 수 없습니다.

의뢰인은 소송 중 신뢰가 무너진 집에서 계속 살 수 없다며 이사를 마치고 임대인에게 현관 비밀번호를 알렸습니다. 이에 맞춰 반소를 제기해 보증금 잔액 반환과 함께, 의뢰인이 대신 낸 관리비·장기수선충당금, 새 집을 구하며 든 중개수수료·이사비를 청구했습니다.

대응 | 보증금을 공탁했다면 그 뒤의 거주는 불법점유일까?

임대인은 약정한 날 계약이 끝났고 공탁으로 보증금도 모두 돌려주었는데도 의뢰인이 집을 넘기지 않는다며, 그다음 날부터 인도를 마칠 때까지 월 150만 원 비율의 손해배상을 구했습니다. 법률사무소 민현은 인도 약정이 취소되고 계약이 갱신된 이상 의뢰인의 거주는 정당한 점유라고 맞섰습니다. 또한 의뢰인이 이사한 뒤 임대인에게 현관 비밀번호를 알려 주어 인도를 이미 마쳤으므로, 의뢰인이 여전히 집을 점유하고 있다는 임대인의 주장은 전제부터 맞지 않는다고 항변했습니다.

보증금 문제는 반소에서 다투었습니다. 임대인은 공탁하면서 의뢰인이 짐을 모두 빼고 임대인의 명도확인서를 제출해야만 공탁금을 찾아갈 수 있도록 반대급부를 정해 두었습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시에 이행해야 하는 관계인데 인도확인서를 반대급부로 붙인 공탁은 무효라고 주장하며, 보증금 잔액을 돌려 달라고 청구했습니다.

결과 | 수원지방법원, 임대인 청구 전부 기각·3억 1,035만여 원 지급 판결

수원지방법원은 임대인이 아파트를 매도할 계획이면서도 실거주할 것처럼 의뢰인을 속여 갱신요구를 거절하고 인도 약정에 이르게 했다고 판단했습니다. 의뢰인의 통보로 인도 약정은 취소되었고 임대차계약은 갱신되었으므로, 의뢰인이 집을 넘길 때까지의 점유는 불법점유가 아니며 그 이후에는 점유했다고 볼 증거도 없다고 보았습니다. 이에 따라 임대인의 건물인도 청구와 차임 상당 손해배상 청구를 모두 기각했습니다.

공탁에 대해서도 인도의 선이행을 조건으로 한 것이어서 변제의 효력이 없다고 판단했습니다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다27594 판결). 

갱신된 계약은 의뢰인이 이사를 알린 날부터 3개월이 지나 해지되었다고 보아(주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2), 임대인이 보증금 잔액 3억 1,000만 원과 의뢰인이 대신 낸 장기수선충당금을 지연손해금과 함께 반환하도록 했습니다. 중개수수료와 이사비는 법원이 갱신된 계약을 의뢰인이 해지하면서 생긴 비용으로 보아 손해배상 범위에 넣지 않았고, 소송비용은 70%를 임대인이 부담하도록 했습니다.

임대인의 인도 청구와 불법점유 손해배상 청구는 전부 기각되었고, 의뢰인은 3억 1,035만여 원과 지연손해금을 돌려받는 판결을 받았습니다.

집주인이 들어와 살겠다며 나가 달라고 했는데 집이 팔린 사실을 알게 되었다면, 이사하기 전 갱신요구 기간 안에 계약을 이어 가겠다는 뜻부터 서면으로 남겨 두셔야 합니다. 보증금이 공탁되고 인도 소장까지 받았다면 공탁 조건과 점유 기간에 따라 결론이 달라지므로, 답변서를 제출하기 전에 실거주 갱신거절 사건을 다뤄 온 수원 법률사무소 민현의 방민현 변호사와 사건 자료를 함께 확인하시기 바랍니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 7층 703호 (수원지방법원 앞)

☎️ 전화번호 031-215-2160

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