민간임대아파트 사기는 회원을 모집하면서 시공사·토지 확보·인허가 상황을 거짓으로 알려 계약금을 받아 내는 것으로, 속아서 가입한 회원은 계약을 취소하고 낸 돈의 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제110조). 이번에 소개해드릴 민간임대아파트 사기 사례는 수원 법률사무소 민현의 방민현 변호사가 회원 두 분을 대리하여, 신탁회사 계좌에 들어간 계약금 5,000만 원에 대해 수원지방법원의 채권가압류 결정을 받아 낸 성공사례입니다.

사실관계 | 대형 건설사 시공과 토지 80% 확보, 그 설명을 믿고 낸 계약금

의뢰인 두 분은 2023년 말 경기 남부에서 협동조합형 민간임대아파트를 추진하는 단체와 회원가입계약을 맺었습니다. 임대 기간 동안 거주한 뒤 분양받을 권리를 주는 구조였고, 두 분은 사업추진비 명목의 계약금 2,500만 원씩을 단체가 지정한 신탁회사 계좌로 입금했습니다.

단체는 국내 대형 건설사가 시공할 예정이고, 건설 대지의 80% 이상에 대한 사용 권원을 확보했으며, 민간임대주택법에 따른 적법한 사업이라고 설명했습니다. 같은 내용은 홍보 블로그에도 실려 있었습니다. 계약 당일에는 시행사가 정해진 기한까지 지구단위계획 신청과 사업계획승인 접수가 이뤄지지 않으면 납부금 전액을 돌려주겠다는 안심 확약서도 내주었습니다.

하지만 가입 후 한 달도 지나지 않아 의뢰인들은 사업부지 일대에서 다른 시행사가 도시개발사업을 추진 중이라는 기사를 접했습니다. 단체를 찾아가 설명을 요구했지만 납득할 만한 답을 듣지 못했고, 계약 취소와 계약금 반환을 요구하는 내용증명 일부는 반송되었습니다. 시행사가 회사 이름을 바꿀 계획이라는 소식까지 들려왔습니다.

전략 | 민간임대아파트 사기, 계약서에 없는 설명도 취소 사유가 됩니다

기망행위로 계약을 맺게 된 동기에 착오가 생긴 경우에도 사기에 의한 의사표시로 계약을 취소할 수 있습니다(대법원 1969. 6. 24. 선고 68다1749 판결). 회원가입계약서에는 시공사 이름이나 토지 확보 비율이 적혀 있지 않았지만, 의뢰인들이 가입을 결정한 이유는 바로 그 설명이었습니다.

민간임대아파트 사기로 계약을 취소하려면 단체의 설명이 실제와 달랐다는 점을 확인해야 합니다. 확인해 보니 건설사들은 이 사업에 시공 참여 의향서를 낸 적이 없었습니다. 사업부지 일원은 민간임대와 무관한 시행사가 토지 사용 권한을 75%가량 확보해 도시개발사업 인허가 절차를 밟고 있었고, 관할 시에는 민간임대주택 관련 사업승인이나 허가 내역이 없었습니다. 법에 따른 조합원 모집신고가 수리된 기록도 없었습니다(민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3).

이를 근거로 가입계약을 취소하고, 납부한 계약금은 부당이득으로, 허위 홍보로 입은 손해는 불법행위 손해배상으로 함께 구하는 구조를 세웠습니다.

대응 | 돈이 신탁회사 계좌에만 있다면 무엇을 묶어야 할까?

단체는 회원들이 낸 분담금 말고는 별다른 수입이 없었고, 의뢰인들이 알고 있는 단체 재산도 신탁회사에 맡겨진 납입금이 전부였습니다. 본안 판결까지 시간이 걸리는 동안 이 돈이 빠져나가면 판결을 받아도 돌려받을 재산이 남지 않습니다.

그래서 채무자는 단체로, 제3채무자는 단체와 자금관리 대리사무계약을 맺은 신탁회사로 정하고, 단체가 신탁회사에 대해 갖는 채권을 1인당 2,500만 원, 합계 5,000만 원 범위에서 묶는 채권가압류를 2024년 2월 신청했습니다. 사업이 무산되면 다른 회원들의 분담금으로 환불해야 하는 구조여서 안심 확약서만으로는 반환을 기대하기 어렵다는 점도 보전의 필요성으로 소명했습니다.

담보도 따져야 했습니다. 예금이나 신탁계좌 같은 채권을 묶는 가압류는 채무자의 자금 흐름을 곧바로 막기 때문에, 법원이 담보 전부나 일부를 현금으로 공탁하라고 명하기도 합니다. 법률사무소 민현은 단체가 2020년 개정된 민간임대주택법의 취지를 우회해 회원을 모집한 위법성과, 채권관계가 비교적 명확하다는 점을 들어 담보를 보증보험증권으로 제공하게 해 달라고 요청했습니다.

결과 | 수원지방법원, 보증보험 500만 원으로 5,000만 원 채권가압류

수원지방법원은 담보를 500만 원으로 정하고, 이를 지급보증위탁계약 체결문서, 즉 보증보험증권으로 제공하도록 허가했습니다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조). 의뢰인들은 현금을 따로 마련하지 않고 보험료만 부담해 담보를 제공했습니다.

가압류 결정에 따라 신탁회사는 가압류된 범위의 돈을 단체에 지급할 수 없게 되었습니다. 의뢰인들은 계약금을 회수할 재산을 묶어 둔 상태에서 본안 소송을 진행할 수 있게 됐습니다.

수원지방법원은 보증보험 500만 원을 담보로, 단체가 신탁회사에 대해 갖는 채권 중 5,000만 원에 대한 채권가압류를 결정했습니다.

민간임대아파트 사기가 의심되는데 단체가 해명을 미루고 있다면, 납입금이 아직 신탁계좌에 남아 있을 때 가압류를 서둘러야 합니다. 어떤 설명이 사실과 달랐는지, 돈이 어느 계좌에 들어갔는지에 따라 신청 상대와 담보 액수가 달라지므로 계약서와 확약서, 홍보 자료를 챙겨 수원 법률사무소 민현의 방민현 변호사와 먼저 상의하시기 바랍니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-1 오름법조프라자 7층 703호 (수원지방법원 앞)

☎️ 전화번호 031-215-2160

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