전대차는 원래의 계약을 바탕으로 하므로, 그 계약이 끝나면 전차인이 매장을 쓸 근거도 사라질 수 있습니다. 

이번에 소개해드릴 건물명도소송 사례는 법률사무소 민현이 전대인과 건물 소유자를 대리하여, 종료 통지에도 매장을 비우지 않는 전차인에게 매장 인도와 위약벌 전액, 매월 527만여 원의 손해배상 판결을 이끌어낸 건물명도소송 성공사례입니다.

사실관계 | 위탁운영 계약이 끝났는데도 전차인은 매장을 비우지 않았습니다

부산 해운대구의 한 시설을 소유한 회사는 2020년 식음업장 운영을 다른 회사에 맡기는 위탁운영계약을 맺었습니다. 계약기간은 준공일부터 5년이었습니다. 운영을 맡은 회사는 2022년 1층 매장 두 구역(각 34㎡ 안팎)을 피고에게 5년 기간으로 전대했고, 소유자 회사는 이 전대에 동의했습니다. 전대보증금은 1,000만 원, 월 전대료는 매출액의 22%로 정했습니다.

전대차계약 특약에는 위탁운영계약이 해지나 기간만료 등 어떤 사유로든 끝나면 전대차계약도 함께 종료되고, 전차인은 매장을 원상회복해 인도해야 한다는 조항이 있었습니다. 위탁운영계약은 2025년 9월 말 종료되었고, 전대인은 그해 봄과 종료 직전 두 차례 내용증명으로 전대차 종료와 인도를 통지했습니다. 그런데도 피고는 매장을 비우지 않았고, 2026년 봄에는 제3자와 새 전대차계약을 맺고 사업자등록까지 신청했습니다.

전략 | 건물명도소송에 전대인과 소유자가 각자의 근거로 함께 나섰습니다

전대인은 계약 종료에 따른 원상회복으로, 소유자는 소유권에 기한 방해배제청구로 같은 매장의 인도를 구할 수 있습니다. 법률사무소 민현은 두 회사를 공동 원고로 세워, 전대차계약의 효력을 두고 다툼이 길어지더라도 소유자 쪽에서 무단 점유를 따로 주장할 수 있게 소를 제기했습니다.

금전 청구는 계약서 조항별로 나누었습니다. 원상회복 지연에 대한 손해배상 예정액 1,050여만 원, 계약 위반에 대한 위약벌 1,580여만 원을 따로 청구했고, 인도 때까지의 손해는 피고가 최근 1년간 낸 월 전대료 평균 527만여 원을 기준으로 잡았습니다. 위약금과 위약벌은 계약서에서 비슷해 보여도 법원이 금액을 줄일 수 있는지가 서로 다르기 때문에, 조항의 성격을 어떻게 주장하느냐에 따라 받을 수 있는 돈이 달라집니다.

대응 | 전대차가 함께 끝난다는 특약, 불공정해서 무효일까요?

피고는 이 특약이 공정성을 잃은 약관 조항이거나 민법상 불공정한 법률행위여서 무효라고 주장했습니다. 

위탁운영계약이 최대 5년 연장될 수 있어 전대차 기간도 보장될 줄 알았고, 그 믿음으로 1,690여만 원을 들여 매장을 새로 꾸몄다며 그 비용을 배상하라는 반소도 제기했습니다. 

원고 측은 이 계약은 두 회사가 개별적으로 협의해 맺은 것이어서 약관으로 볼 수 없다는 점, 피고가 낸 보증금이 1,000만 원으로 낮고 차임도 매출에 따라 움직인 점, 소유자가 처음부터 위탁운영 기간에 한해서만 전대에 동의한 점을 들어 반박했습니다. 법원은 이 특약을 개별 계약 조항으로 보고, 현저히 불공정하거나 사회질서에 반한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

피고는 보증금을 돌려받지 못했으니 매장을 넘길 수 없다는 주장도 했습니다. 

원고 측은 보증금에서 위약금과 위약벌을 공제하면 돌려줄 돈이 남지 않는다는 점을 들었고, 법원도 피고에게 보증금을 이유로 인도를 거절할 권리가 없다고 보았습니다. 이렇게 되면 피고의 점유는 불법점유가 되어, 인도할 때까지 차임에 해당하는 손해를 배상해야 합니다.

결과 | 부산지방법원 동부지원, 매장 인도와 위약벌 1,580여만 원 전액 인정

부산지방법원 동부지원은 2026년 8월 피고에게 매장 인도를 명했습니다. 손해배상 예정액은 500만 원으로 감액되었지만(민법 제398조 제2항), 위약벌 1,580여만 원은 감액 대상이 아니어서 전액 인정되었습니다(대법원 2016. 1. 28. 선고 2015다239324 판결). 보증금을 공제한 1,080여만 원과 지연손해금, 인도 때까지 매월 527만여 원의 손해배상도 함께 인정되었고, 피고의 반소는 계약에 따라 정산해야 할 9월 매출 정산액 1,240여만 원만 받아들여졌습니다.

법원은 매장 인도와 위약벌 전액, 인도할 때까지 매월 527만여 원의 손해배상을 인정했습니다.

전대차 기간이 남았다며 매장을 비우지 않는 상대방을 상대로 건물명도소송을 준비하신다면, 소를 제기하기 전에 원래 계약과 전대차계약의 종료 조항, 위약 조항이 어떻게 연결되어 있는지부터 따져야 합니다. 같은 조항이라도 누가 원고가 되고 어떤 근거로 청구하느냐에 따라 인정되는 금액이 달라지므로, 계약서와 통지 내역을 가지고 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사와 상의하시기 바랍니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

☎️ 전화번호 031-215-2160

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