하자보증 기간 2년이 지난 뒤에 소송을 냈다면 시공사에 하자 책임을 물을 수 없을까요? 이 사건 시공사는 바로 그 점을 들어 책임이 없다고 맞섰습니다. 

법률사무소 민현은 단독주택 건축주를 대리해 수원지방법원에 신축주택 하자 손해배상을 청구했습니다. 

법원은 하자보수비와 지체상금을 합한 5,790여만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했고, 시공사가 내세운 하자담보기간 도과 주장과 추가공사비 상계 주장은 모두 받아들이지 않았습니다.

사실관계 | 잔금을 모두 치르고 입주했지만 하자가 남았습니다

의뢰인은 2020년 3월 시공사와 단독주택 신축 도급계약을 맺었습니다. 공사대금은 3억 7,000만 원, 공사기간은 착공일부터 5개월로 정했습니다.

실제 사용승인은 약정 완공일보다 50일가량 늦게 났습니다. 의뢰인은 사용승인 당일 잔금을 모두 지급하고 집을 넘겨받았습니다. 

입주 뒤 주차장 바닥이 지나치게 가파르고, 경사지붕으로 짓기로 한 지붕이 평지붕으로 시공된 사실이 드러났습니다. 화장실 바닥 기울기 불량, 창호 주변 누수, 계단 천정 누수 같은 하자도 1층과 2층 곳곳에서 확인됐습니다. 

큰 하자가 오랫동안 고쳐지지 않자 의뢰인은 2024년 법률사무소 민현을 방문하여 손해배상소송을 의뢰하였습니다.

전략 | 신축주택 하자 손해배상, 세 갈래로 나누어 청구

청구는 하자보수비, 지체상금, 위자료로 나눴습니다. 

완성된 건물에 하자가 있으면 건축주는 시공사에 보수를 요구하는 대신 보수비 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제2항). 이미 입주해 살고 있는 건축주에게는 보수를 맡기기보다 보수비를 돈으로 받아 직접 고치는 쪽이 현실적인 선택이었습니다.

보수비 액수는 법원 감정으로 정했습니다. 건축주가 업체 견적서만 내면 시공사는 금액이 부풀려졌다고 다툽니다. 법원이 지정한 감정인이 항목마다 보수비를 산정하면 그 수치가 판단 기준이 됩니다. 이 사건 감정인은 주차장, 외벽, 1·2층 실내, 지붕, 현관 등 28개 항목의 보수비를 하나씩 계산했습니다.

지체상금은 계약서 조항을 근거로 삼았습니다. 계약에는 시공사 책임으로 공사가 늦어지면 하루에 계약금액의 1,000분의 1을 물어 준다는 약정이 있었습니다. 의뢰인은 약정 완공일 다음 날부터 사용승인일까지 50일 가운데 39일분인 1,440여만 원을 청구했습니다.

대응 | 하자보증 기간이 지났다는 시공사 주장, 법원은 어떻게 봤을까요?

시공사는 먼저 계약에서 정한 하자담보책임기간(완공 후 2년)이 지났다고 주장했습니다. 시공사가 입주 직후 써 준 하자보증이행각서에도 보증기간이 입주 다음 날부터 2년으로 적혀 있었습니다. 그러나 의뢰인 측이 낸 자료에는 문제 된 하자들이 그 기간 중이나 그 전에 이미 생긴 사정이 드러나 있었습니다. 법원은 하자들이 보증기간 안에 발생한 것으로 보고 기간 도과 주장을 배척했습니다. 입주 후 하자를 발견했다면 보증기간 안에 사진, 문자, 내용증명으로 발생 시점을 남겨 두어야 이런 다툼에 대비할 수 있습니다.

시공사는 지붕도 건축주와 합의해 평지붕으로 바꾼 것이라고 했습니다. 원래 시공하기로 한 지붕은 경사지붕이었습니다. 법원은 건축주가 공사 중 현장을 자주 찾았다는 사정만으로 지붕 변경에 합의했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 그 결과 강판지붕을 새로 설치하는 비용 1,980여만 원이 보수비에 그대로 포함됐습니다.

마지막으로 시공사는 건축주 요청에 따라 계약보다 넓게 지었다며, 늘어난 면적만큼의 추가공사비 2,910여만 원을 배상액에서 빼야 한다고 상계를 주장했습니다. 계약서에는 설계변경으로 공사량이 늘면 단가를 협의해 조정한다는 조항이 있었습니다. 법원은 이 조항만으로 면적에 따라 대금을 정했다고 볼 수 없고, 시공사가 공사 중 증액을 요구한 적도 없으며, 계약 대금을 전부 받고 집을 넘겨준 점을 들어 상계 주장을 받아들이지 않았습니다.

결과 | 수원지방법원, 하자보수비와 지체상금 5,790여만 원 인정

수원지방법원은 법원 감정인이 항목별로 산정한 금액 그대로 하자보수비 4,920여만 원을 인정했습니다. 보수비 액수는 감정인이 보수가 필요하다고 본 범위를 기준으로 정해졌습니다.

지체상금에서는 공사가 중단된 26일을 빼 달라는 시공사 주장이 증거 부족으로 배척되어, 청구한 39일이 모두 지연 기간으로 인정됐습니다. 

다만 법원은 지체상금 약정을 손해배상액의 예정으로 보았습니다. 미리 정한 배상액이 부당하게 과다하면 법원은 당사자의 주장이 없어도 직권으로 이를 줄일 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 완공 후 일정 기간 이 집을 시공사 모델하우스로 쓰기로 해 그동안은 입주 계획이 없었던 점과 인근 임대 시세를 반영해, 약정 금액의 60%인 860여만 원으로 조정했습니다. 위자료 1,000만 원은 재산상 손해가 배상되면 정신적 고통도 회복된다고 보는 판례(대법원 1998. 7. 10. 선고 96다38971 판결)에 따라 인정되지 않았습니다.

법원은 시공사가 의뢰인에게 5,790여만 원과 소장 송달 다음 날부터 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하고, 소송비용의 75%를 부담하라고 판결했습니다. 인정 금액은 감정인이 산정한 하자보수비 전액에 법원이 조정한 지체상금을 더한 금액이며, 의뢰인은 판결 확정 전이라도 가집행할 수 있게 됐습니다.

입주한 지 몇 년 뒤 하자 문제를 꺼내면 시공사는 보증기간 도과, 설계변경 합의, 추가공사비 정산을 차례로 내세웁니다. 이 사건에서는 감정 결과와 계약서, 하자보증이행각서를 하나씩 맞춰 보며 그 주장들을 반박했습니다. 

신축주택 하자 손해배상이나 공사 지연 문제로 수원에서 손해배상 청구 변호사를 찾고 계신다면, 건설 대기업 법무팀장으로 오랫동안 공사관련 사건을 진행한 법률사무소 민현 방민현 변호사가 계약서와 하자 자료부터 함께 검토해 드립니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

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