법이 허용한 보증금 인상 한도는 850만 원이었는데, 임대인은 7,700만 원을 더 내라고 했습니다. 이를 거절한 임차인은 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했습니다. 법률사무소 민현이 임차인을 대리한 이 수원전세보증금반환소송에서, 임대인은 소송이 진행되는 중 보증금 1억 7천만 원 전액을 반환했습니다. 사건은 수원지방법원의 화해권고결정으로 마무리됐습니다.

사실관계 | 법정 상한 5%를 넘긴 보증금 인상 요구

의뢰인은 2013년부터 수원의 한 주택에 살아온 임차인입니다. 처음에는 전세로 들어갔고, 이후 보증금 1억 7천만 원에 월세 15만 원을 내는 조건으로 2년마다 계약을 이어 왔습니다. 임대인은 2021년 5월 이 주택을 장기 민간임대주택으로 등록한 임대사업자였습니다.

2021년 12월 계약 만료를 앞두고 의뢰인은 계약 갱신을 원했습니다. 등록 임대주택은 임대료를 올릴 때 5%를 넘길 수 없어, 이 계약에서 올릴 수 있는 금액은 보증금 850만 원, 월세 7,500원이 한도였습니다. 그런데 임대인은 보증금을 7,700만 원 올려 2억 4,700만 원으로 하고 관리비도 월 9만 5천 원으로 올리겠다고 했습니다. 받아들이지 않으면 당장 집을 비우라는 요구도 덧붙였습니다.

의뢰인이 거절하자 임대인은 '임대료 미납에 의한 계약해지'를 주장하기 위해 월세를 받던 계좌를 사고신고 처리해 입금을 막았습니다. 의뢰인은 매달 월세를 법원에 변제공탁(채권자가 돈을 받지 않을 때 법원에 맡겨 갚은 것으로 인정받는 제도)했습니다. 임대인은 공탁을 인정하지 않는다며, 월세 미납으로 계약이 해지됐다고 주장했습니다.

전략 | 임차권등기를 마친 뒤, 수원전세보증금반환소송은 어떻게 압박했을까?

의뢰인은 2023년 12월 27일 계약 만료를 두 달 앞둔 10월 19일, 계약을 끝내겠다며 보증금 반환을 요청했습니다. 만기가 지나도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 이미 지방에 옮겨 살 집을 마련해 둔 상태여서 이사를 미루기 어려웠습니다. 이에 법률사무소 민현 방민현변호사는 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청해 2024년 10월 결정을 받았습니다.

보증금을 받지 못한 임차인이 그대로 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있지만, 임차권등기를 마친 뒤에는 이사를 해도 그 권리가 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기로 보증금을 지킬 장치는 마련됐지만, 임대인이 스스로 돈을 돌려줄 기미는 없었습니다.

이에 의뢰인은 법률사무소 민현을 방문했고, 방민현 변호사는 수원지방법원에 임대인을 상대로 보증금 1억 7천만 원의 반환을 구하는 수원전세보증금반환소송을 제기했습니다. 

반환이 늦어진 기간에 대해서는 연 12%의 지연손해금도 함께 청구했습니다. 소송이 길어질수록 임대인이 부담할 이자가 늘어나는 구조를 만든 것입니다.

대응 | 월세 미납 해지 주장, 공탁 기록으로 반박했습니다

임대인 쪽 주장의 근거는 월세 미납이었습니다. 

법률사무소 민현은 계좌가 막힌 뒤에도 의뢰인이 매달 변제공탁으로 월세를 낸 기록을 증거로 제출했습니다. 변제공탁이 유효하면 월세를 낸 것과 같은 효과가 생기므로(민법 제487조), 미납을 이유로 계약이 해지됐다는 주장은 성립하기 어렵습니다.

인상 요구 부분은 민간임대주택에 관한 특별법이 정한 5% 상한을 근거로 정리했습니다(민간임대주택에 관한 특별법 제44조). 의뢰인이 거절한 것은 법이 허용하지 않는 증액이었고, 계약은 기존 조건대로 이어지다 2023년 12월 27일 만료됐습니다. 계약서, 월세 계약서, 공탁서, 반환을 요청한 문자, 임차권등기 결정문을 시간 순서대로 묶어 이 흐름을 입증했습니다.

결과 | 수원지방법원 화해권고결정, 보증금 1억 7천만 원 전액 반환

공탁 기록과 5% 상한 규정 앞에서 임대인의 해지 주장은 버티기 어려웠습니다. 

판결까지 가서 지면 보증금에 연 12% 지연손해금과 소송비용까지 물어야 하는 상황이 되자, 임대인은 소송이 진행되던 2025년 1월 의뢰인에게 보증금 1억 7천만 원을 반환했습니다. 의뢰인도 이사를 가고 임차권등기도 말소했습니다.

수원지방법원은 이런 합의 내용을 확인하고, 원고가 소를 취하하고 피고가 이에 동의하며 소송비용은 각자 부담하라는 화해권고결정을 내렸습니다. 화해권고결정은 송달받은 날부터 2주 안에 이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제231조).

계약 만료 뒤 1년 넘게 돌려받지 못하던 보증금 1억 7천만 원을, 임차권등기명령과 반환소송을 거쳐 전액 회수한 사건입니다.

임대인이 보증금 반환을 미루는 사이 먼저 이사해야 한다면, 짐을 빼기 전에 임차권등기부터 마쳐야 권리를 지킬 수 있습니다. 

수원에서 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 방민현 변호사와 함께 임차권등기명령 신청부터 수원전세보증금반환소송까지 순서를 정하실 수 있습니다. 계약서와 반환 요청 기록을 챙겨 법률사무소 민현에 문의해 주십시오.

법률사무소 민현의 전세금 반환소송 성공사례 더 살펴보기

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

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