■ 사 실 관 계 ■

임차인이 임대료를 3개월 이상 연체하면 임대인은 건물인도소송을 통해 부동산을 회수할 수 있습니다. 그러나 실제 소송에서는 연체 사실 자체보다, 연체 기간을 어떻게 계산하고 입증하느냐가 관건이 되는 경우가 많습니다.

경기 남부 지역에서 오피스텔을 임대하던 의뢰인도 비슷한 상황을 겪었습니다. 임차인이 형편이 어렵다며 임대료 후불 지급을 부탁해 왔고, 의뢰인은 이를 받아들여 계약을 체결했습니다. 그러나 입주 한 달 만에 차임을 일부만 내기 시작하더니, 이후에는 연락 자체가 끊겼습니다. 소를 제기할 즈음에는 임대료가 3개월 이상, 관리비는 그보다 훨씬 더 오래 밀려 있는 상태였습니다.

■ 연체가 확실해도, 계약 해지는 간단하지 않습니다 ■

임차인이 그동안 일부 금액을 간헐적으로 갚아온 정황이 있었던 것이 변수였습니다. 

이런 경우 변제충당 순서를 어떻게 계산하느냐에 따라 실제 연체 개월 수가 달라질 수 있어, 자칫하면 오히려 "3개월 연속 연체"라는 해지 요건 자체가 흔들릴 위험이 있었습니다. 

관리비도 임대인이 먼저 부담해야 하는 구조라 별도로 정리가 필요했고, 소송이 길어질수록 계속 불어나는 연체액을 청구에 어떻게 담을지도 풀어야 할 숙제였습니다.

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■ 법률사무소 민현의 대 응 전 략 ■

건물인도소송은 연체 사실 자체보다, 그 연체를 숫자로 얼마나 명확하게 증명해내느냐에서 결과가 갈리는 경우가 많습니다.

변제 내역을 시기순으로 정리해 민법상 변제충당 원칙에 따라 먼저 도래한 차임부터 순차 충당되도록 계산하여 정리하였습니다.

그러자, 3개월 이상 연속 연체 사실이 명확하게 드러났습니다. 

계약서, 등기부등본, 관리비 미납 내역, 독촉 자료 등을 체계적으로 갖춰 소장에 첨부했고, 해지 의사가 임차인에게 적법하게 도달했다는 점도 함께 정리했습니다. 인도 완료 시점까지의 차임 상당액과 관리비를 청구 범위에 포함시켜, 판결 이후 별도 소송을 또 진행해야 하는 번거로움도 미리 덜어냈습니다.

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■ 소 송 결 과 ■

법원은 임차인에게 부동산 인도와 함께 연체 차임·관리비 지급, 인도 완료일까지의 월 차임 상당액 지급을 명령했습니다.