오늘은 임대인을 고소하여 검찰에 유죄의견으로 송치시킨 사건에 대해 소개해 드리도록 하겠습니다.

모든 사건은 의뢰인의 보호를 위해 일부 각색되며, 가명이 사용됩니다.

임대인이 보증금을 지급하지 않으면 전세사기가 되나요?

"꼭 그렇지는 않습니다. "

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보증금을 지급하지 못한다고 해서 계약행위 당시 편취의 고의가 있었다고 단정할 수 없기 때문입니다.

​따라서 임대인을 고소할 경우에는 편취의 정황으로 보이는 점들에 대하여 구체적으로 구성하고, 수사기관이 정확한 수사를 할 수 있도록 혐의점을 구체적으로 제시하여 수사가 용이하게 하는 등 치밀한 전략이 필요합니다.

■ 사 실 관 계 ■

의뢰인은 전세사기전문변호사를 찾다가 성공적인 전세사기 건 대응 및 보증금 사건 대응으로 잘 알려진 법률사무소 민현을 방문하셨습니다. 2017년 12월경 의뢰인은 경기도 수원시 소재 다세대주택을 임대보증금 1억 5,500만 원, 임대기간 2년으로 임대차계약을 체결하고 입주했습니다. 해당 주택은 이미 금융권으로부터 총 16억 6,800만 원의 선순위 근저당권이 설정된 상태였습니다. 이후 묵시적으로 갱신되었으며, 2022년 1월경 재계약 시 임대인의 요청에 따라 전세금은 700만 원 인상된 1억 6,200만 원으로 조정되었고, 24년 1월경에도 묵시적으로 갱신되어 의뢰인은 계속 거주하게 되었습니다.​

■ 주 요 쟁 점 ■

형법 제347조(사기) 위반

​형법 제347조에 따르면, 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상 이익을 취득한 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

​쟁점은, 1) 임대인은이 최초 임대차계약 당시부터 보증금을 반환할 능력이 없었거나 반환이 불가능할 수 있다는 점을 인지하고도 이를 고소인에게 알리지 않은 채 계약을 체결하였는지, 또한 2) 2022년 재계약 및 2024년 묵시적 갱신 과정에서도 변제 가능성이 현저히 낮아졌음을 알면서도 이를 유지하도록 유도하였는지가 쟁점이었습니다.

■ 진 행 방 향 ■

전세사기의 처벌 가능성을 높이기 위해 의뢰인의 의견과 객관적인 자료를 토대로 면밀하게 사실관계를 분석하였습니다. 그 결과 다음의 점들을 파악하여 경찰서에 편취의 고의의 근거로 제시하였고, 철저한 수사를 요청하였습니다.

1) 부동산 전문인 법률사무소 민현의 시뮬레이션 결과 해당 건물(16세대)의 보증금 총액을 약 25억 원으로 추정하였으며, 근저당권을 포함한 총 채무액은 약 42억 원에 달하는 반면, 감정평가액은 29억 6,700만 원에 불과하여 만기가 되더라도 변제 능력이 현저히 부족한 상황이므로 편취의 고의가 있음을 강조

​피고소인은 건축주로서 본인의 건물 가치와 부채 상태를 충분히 알고 있었음에도 이를 숨기고 신규 임대차계약을 체결하거나 기존 임차인 갱신을 유도함

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2) 부동산 전문인 법률사무소 민현의 시뮬레이션 결과, 다세대주택이 경매에 넘어갈 경우 감정가 대비 약 70% 수준인 20억 8천만 원에 낙찰될 가능성이 높음을 제시함. 따라서 최선순위 채권인 근저당권(16억 6,800만 원)이 우선 변제되면 남은 금액으로 임차인에게 반환하는 것은 사실상 불가능한 상태임을 피력

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3) 2024년경 피고소인과의 통화에서 피고소인은 자금이 부족한 상태에서 건물을 매입했음을 시인했던 내용을 증거로 제시하였고, 본인이 건축주라고 했다가 아니라고 하였다가 번복하는 등 진술이 모순되는 점은 이례적임을 강조함

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결론적으로, 피고소인은 최초 임대차계약 당시부터 보증금을 반환할 능력이 없었거나 반환 불가 가능성을 인지하고도 이를 고소인에게 알리지 않은 채 약정하였고, 2022년 재계약 및 2024년 묵시적 갱신 과정에서도 변제 가능성이 현저히 낮아졌음을 알면서도 계약을 유지하도록 유도한 것은 명백한 기망 행위에 해당함을 강조하였습니다.

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또한 피고소인은 자신의 법적 책임을 회피하기 위해 과거 건축주라고 진술했다가 이를 부인하는 등 일관성 없는 태도를 보였으며, 임대차계약서를 전달받지 못했다고 주장하는 등 전세사기를 은폐하려는 정황이 뚜렷함을 강조하였습니다.

■ 사 건 결 과 ■

경찰은 임대인에게 사기 혐의가 있다고 보고 유죄의견으로 사건을 수원지방검찰청으로 송치하였습니다.