갱신 거절 통지를 받은 임차인이 판결이 확정될 때까지 집을 비우지 않겠다는 뜻을 밝혀 온 사건입니다. 

법률사무소 민현의 방민현 변호사는 임대인을 대리하여, 본안인 건물인도소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 신청했습니다. 

수원지방법원은 2기 차임 연체를 이유로 한 갱신 거절과 점유가 다른 사람에게 넘어갈 위험을 받아들여, 가처분을 인용했습니다. 담보 역시 현금 공탁 대신 보증보험증권으로 제공하도록 허가받아 의뢰인의 자금 부담을 덜었습니다.

사실관계 | 갱신 협상이 끝난 뒤 "판결 날 때까지 살겠다"는 세입자

의뢰인은 경기 남부의 오피스텔 한 호실을 소유한 임대인입니다. 2025년 여름 보증금 1,000만 원, 월 차임 90만 원대, 기간 1년으로 임대차계약을 맺었습니다. 건축물대장상 용도는 업무시설이었지만 임차인이 실제로 거주하고 있어 주택임대차보호법이 적용되는 임대차였습니다.

계약 초기 두 달 연속 월세가 지급일보다 늦게 들어왔습니다. 8월분이 9월 중순에야 입금되면서, 9월분 지급일이 지난 며칠 동안은 두 달치 월세가 함께 밀린 상태였습니다. 만료가 다가오자 임차인은 차임 동결과 조건 변경을 요구했고, 임대인은 법이 허용하는 5% 범위의 증액 조건을 다시 제시했습니다. 계약서 작성 일정을 두 차례 잡았지만 임차인이 기한을 받아들이지 않아 합의는 이뤄지지 않았습니다.

임대인은 만료 두 달여 전, 2기 차임 연체를 이유로 계약 갱신을 거절한다는 뜻을 문자와 내용증명으로 통지했습니다. 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하며 갱신계약이 성립했다고 주장했고, 조정은 결렬됐습니다. 그 뒤 임차인은 법원 판결이 확정될 때까지 집을 점유하겠다는 문자를 보내왔습니다.

전략 | 건물인도소송 전에 부동산점유이전금지가처분부터 신청한 이유

건물인도 판결은 원칙적으로 소송 상대방에게만 효력이 있어, 변론이 끝나기 전에 점유가 다른 사람에게 넘어가면 그 판결로는 새 점유자를 내보낼 수 없습니다. 이 경우 임대인은 새 점유자를 상대로 다시 소를 제기해야 하고, 그동안 월세 없이 집을 비워 두지 못하는 기간이 길어집니다.

이 사건은 임차인 외에 동거인이 함께 살고 있어 점유가 옮겨 갈 위험이 구체적이었습니다. 방민현 변호사는 본안 소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분으로 지금의 점유자를 고정하기로 했습니다. 가처분이 집행된 뒤 점유를 넘겨받은 사람은 임대인에게 대항할 수 없어, 나중에 받을 인도 판결로 그 사람에 대해서도 집행할 길이 열립니다.

가처분에는 상대방이 입을 수 있는 손해에 대비한 담보가 따릅니다. 

의뢰인의 자금 부담을 줄이기 위해, 신청서에 현금 공탁 대신 보증보험회사와 맺은 지급보증위탁계약 문서로 담보를 제공하게 해 달라는 요청을 함께 담았습니다.

대응 | 이미 갚은 월세 연체도 갱신 거절 사유가 될까?

법원이 가처분을 내리려면 보전할 권리(피보전권리)와 지금 막아 두어야 할 필요(보전의 필요성)가 모두 소명되어야 합니다. 이 사건의 피보전권리는 임대차 종료에 따른 건물인도청구권이었는데, 임차인은 갱신계약이 성립했다고 다투고 있었습니다. 그래서 갱신 거절이 적법해 계약이 만료로 끝난다는 점부터 보여야 했습니다.

주택임대차보호법은 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호). 연체가 며칠 만에 해소됐더라도 두 달분이 동시에 밀려 있던 기간이 있었다는 점을 계좌 거래내역으로 소명했습니다. 갱신 협상 과정에서 오간 문자와 거절 통지를 받았다는 확인 자료도 함께 제출했습니다.

보전의 필요성은 임차인이 보낸 인도 거부 문자, 조정 절차에서도 갱신 주장을 굽히지 않은 점, 동거인이 있어 점유가 바뀔 수 있는 사정으로 소명했습니다. 계약이 끝나도 임차인이 스스로 집을 비울 가능성이 낮다는 점을 기록으로 보여 준 것입니다.

결과 | 수원지방법원, 부동산점유이전금지가처분 인용

수원지방법원은 2026년 7월 신청이 이유 있다고 보고 가처분 결정을 내렸습니다. 채무자는 점유를 풀어 집행관에게 맡기고, 집행관은 현상을 바꾸지 않는 조건으로 채무자가 계속 사용하게 하며, 채무자는 점유를 다른 사람에게 넘기거나 점유 명의를 바꿀 수 없다는 내용입니다. 담보는 신청한 대로 보증보험증권 제출로 제공됐습니다.

가처분 결정은 채권자가 송달받은 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없습니다(민사집행법 제292조 제2항, 제301조). 그래서 결정문을 받은 날부터 집행 신청까지의 일정을 미리 맞춰 두어야 합니다.

신청 다음 달 부동산점유이전금지가처분이 인용되면서, 임대인은 건물인도소송에서 판결을 받은 뒤 점유자가 바뀌더라도 집행할 수 있는 기반을 갖추었습니다.

만료를 앞둔 세입자가 집을 비우지 않겠다는 뜻을 밝혔다면, 건물인도소송을 제기하기 전에 부동산점유이전금지가처분이 필요한지부터 따져 보셔야 합니다. 실제 점유자가 누구인지, 갱신 거절 사유를 어떤 기록으로 소명할지는 계약서와 그간의 문자를 함께 봐야 정해집니다. 소장을 준비하기 전에 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사와 먼저 상의하시기 바랍니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

☎️ 전화번호 031-215-2160

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