사업이 무산되면 낸 돈을 전부 돌려준다는 증서를 받고 민간임대주택 회원으로 가입했는데, 그 증서가 처음부터 효력이 없었다면 계약금은 어떻게 될까요. 

민간임대주택 사업 단체에 납입한 계약금 2,500만 원을 돌려받기 위해 소를 제기한 회원의 사건을 수원 법률사무소 민현의 방민현 변호사가 정리했습니다. 1심에서 반환 판결을 받았고, 단체가 항소했지만 수원지방법원 항소심도 계약금 전액 반환을 유지했습니다.

사실관계 | "무산되면 전액 반환" 증서를 믿고 낸 계약금

의뢰인은 2023년 말 용인 지역에서 민간임대주택 공급사업을 추진하는 단체와 회원가입계약을 맺었습니다. 완공된 임대주택에 10년간 거주한 뒤, 사업승인 때 정해진 분양가로 우선 매입할 권리를 받는 내용이었습니다. 계약금은 한 달 남짓 동안 세 차례에 나눠 모두 2,500만 원을 단체가 지정한 계좌로 납입했습니다.

가입을 결심하게 한 서류는 계약 당시 받은 '가입 안심보장 증서'였습니다. 토지 용도변경이 이뤄지지 않거나 사업이 무산되면 출자금과 추진비 전액을 돌려준다는 내용이었습니다. 그런데 단체는 이 증서를 내주기 전에 회원 총회의 결의를 거치지 않았고, 이 점은 소송에서도 양측이 다투지 않았습니다. 의뢰인은 2024년 초 단체를 상대로 계약금 반환을 구하는 소를 제기했습니다.

전략 | 민간임대주택 안심보장증서, 총회 결의가 빠졌다면 가입계약까지 무효

회원들이 낸 돈은 단체 구성원 전체가 함께 소유하는 재산(총유물)이어서, 이를 돌려주기로 하는 약속에는 총회 결의가 있어야 합니다(민법 제275조, 제276조 제1항). 사업이 무산돼 출자금을 돌려주게 되면 그 돈은 다른 회원들의 분담금에서 나올 수밖에 없습니다. 그래서 법원은 이런 환불 약속을 단순히 빚을 지는 행위로 보지 않고 공동재산을 처분하는 행위로 봅니다. 지역주택조합 사건에서 자리 잡은 이 법리를 민간임대주택 사업 단체에도 적용할 수 있다는 점을 소송의 출발점으로 삼았습니다.

증서만 무효가 되면 의뢰인은 환불 근거를 잃게 됩니다. 법률사무소 민현은 증서와 가입계약이 한 묶음으로 체결된 이상 증서가 무효이면 가입계약도 무효라는 일부무효 법리(민법 제137조)를 주위적 청구원인으로 세웠습니다. 여기에 효력 없는 증서로 가입을 유도한 것은 기망이라는 사기 취소 주장을 더하고, 예비적으로 총회 결의 흠결을 알리지 않은 채 추가 납입을 요청한 것은 중대한 계약 위반이라는 해지 주장까지 함께 제기했습니다.

대응 | 단체가 뒤늦게 총회에서 추인했다면 반환을 거부할 수 있을까?

항소심에서 단체는 두 가지를 내세웠습니다. 2025년 여름 임시총회에서 '안심보장증서 추인' 안건이 가결됐으니 증서는 유효하다는 주장이 하나였습니다. 다른 하나는 시에 지구단위계획 변경을 신청해 절차가 진행 중이어서 사업이 무산될 가능성이 낮은데도 무효를 내세우는 것은 신의칙에 어긋난다는 주장이었습니다.

추인 주장에는 총회 당시 단체가 안건의 배경을 묻는 질문에 충분히 설명하지 않고 논쟁을 막기 위한 절차라는 취지로만 답한 점을 짚었습니다. 더 무게를 둔 부분은 의뢰인이 그 총회보다 1년 반 앞서 이미 증서가 무효라며 소를 제기했다는 점이었습니다. 무효를 주장해 온 회원이 추인에 동의하지 않은 이상, 다른 회원들의 가결만으로 그 회원에게 추인을 내세울 수 없다는 논리입니다.

신의칙 주장에는 지구단위계획 결정이 진행 중이라는 사정만으로 사업 무산이라는 조건이 이뤄지지 않을 것으로 확정된 것은 아니라는 점, 계약금을 냈다는 사실을 환불 여부와 상관없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 볼 자료가 없다는 점으로 맞섰습니다.

결과 | 수원지방법원 항소심, 계약금 2,500만 원 반환 유지

수원지방법원 항소심 재판부는 규약과 대표자를 갖추고 총회 다수결로 운영되는 이 단체를 비법인사단으로 보고, 총회 결의 없이 이뤄진 안심보장약정은 효력이 없다고 판단했습니다. 증서가 가입계약과 함께 교부됐고 의뢰인이 낸 계약금 자체를 환불 대상으로 삼았으므로 두 약정은 하나로 체결된 것이고, 증서가 무효임을 알았더라도 가입했을 것이라고 볼 증거가 없어 가입계약도 무효라고 보았습니다. 단체의 추인 주장과 신의칙 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.

지연손해금은 법원 판단에 따라 단체가 소장 부본을 받은 날부터 계산하도록 시작일만 조정됐습니다. 단체가 소장을 받기 전부터 돈을 돌려줘야 한다는 사정을 알았다고 인정할 증거가 부족하다는 이유였습니다.

단체의 항소는 지연손해금 시작일 부분을 제외하고 모두 기각되어, 계약금 2,500만 원과 지연손해금을 반환하고 1·2심 소송 총비용도 단체가 부담하게 됐습니다.

환불을 약속한 서류를 받았더라도 총회 결의가 없었다면 그 서류만으로는 환불을 요구하기 어렵습니다. 반대로 이번 사건처럼 가입계약 전체의 효력을 다툴 수 있는 경우도 있고, 단체가 뒤늦게 총회를 열기 전에 회원이 무효를 분명히 주장해 두었는지도 판단에 영향을 줍니다. 민간임대주택 회원 계약금 반환을 고민하고 계신다면, 가입계약서와 받은 증서, 총회 자료를 챙겨 수원 법률사무소 민현의 방민현 변호사와 먼저 상의하시기 바랍니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

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