분양대금을 모두 치렀는데도 소유권이전등기가 미뤄지고 건물에 거액의 근저당까지 설정되었다면, 본안 소송보다 먼저 시행사의 재산을 묶어 두어야 합니다. 이번에 소개해드릴 사례는 법률사무소 민현이 상가 수분양자를 대리하여, 시행사 소유 부동산에 대해 청구금액 6억 원 전액의 가압류 결정을 이끌어낸 분양대금반환청구 부동산가압류 성공사례입니다.

사실관계 | 분양대금 6억 원을 완납했지만 등기는 넘어오지 않았습니다

의뢰인은 2025년 봄, 용인 지역에 신축 중이던 근린생활시설의 1층 상가 1개 호실을 분양받았습니다. 분양대금은 부가세를 포함해 6억 원이었고, 계약금과 세 차례 중도금으로 나누어 약 석 달 만에 전액을 납부했습니다. 마지막 중도금은 시행사 대표의 요청에 따라 대표가 지정한 계좌로 보냈고, 시행사도 이 돈을 분양대금으로 받았다는 점을 인정했습니다.

분양계약서 특약에는 대금을 완납하면 시행사가 곧바로 소유권보존등기와 이전등기를 마치고, 금융기관 근저당권을 비롯한 등기부 을구의 권리를 모두 말소한 상태로 넘겨야 한다는 내용이 들어 있었습니다. 그러나 완납 이후에도 시행사는 이전등기 절차를 밟지 않았고, 의뢰인이 분양받은 호실은 구분등기조차 되어 있지 않았습니다.

상황은 더 나빠졌습니다. 완납 두 달여 뒤 건물과 토지에 근저당권 3건이 잇따라 설정되었고, 채권최고액 합계는 128억여 원에 이르렀습니다. 의뢰인은 분양대금을 마련하려고 자금을 빌린 상태였기 때문에, 소유권은 행사하지 못하면서 이자 부담만 늘어 가고 있었습니다.

전략 | 계약을 해제하기 전에도 분양대금반환청구 부동산가압류가 가능할까요?

아직 해제하지 않은 계약이라도, 해제되면 생기는 분양대금 반환청구권은 가압류로 보전할 수 있습니다. 민사집행법은 조건이 붙은 채권도 가압류할 수 있다고 정하고 있습니다(민사집행법 제276조 제2항). 법률사무소 민현은 이 규정에 따라 청구채권을 '상가분양계약 해제 시 분양대금반환청구권' 6억 원으로 구성했습니다.

해제 사유는 두 갈래로 세웠습니다. 먼저 완납 후 상당한 기간이 지나도록 등기를 넘기지 않은 것은 이행지체에 해당하므로, 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 여기에 128억여 원의 근저당을 시행사 자력으로 정리하기 어렵다는 점을 들어, 깨끗한 소유권을 넘길 의무가 사회통념상 이행불능 상태에 있다는 주장도 함께 했습니다. 어느 사유로 해제되더라도 시행사는 받은 대금 6억 원 전액을 원상회복으로 돌려주어야 합니다(민법 제548조).

대응 | 시행사가 건물을 처분하기 전에 묶어야 했습니다

가압류는 받을 돈이 있다는 것만으로 인용되지 않습니다. 지금 재산을 묶어 두지 않으면 나중에 판결을 받아도 집행이 어렵다는 보전의 필요성까지 소명해야 합니다. 법률사무소 민현은 시행사가 건물 전체 매각을 추진하면서 호실별 분양도 계속하고 있다는 점, 시세에 비해 이미 고액의 담보가 설정되어 재정 상태가 악화되었다는 점, 구분등기가 되지 않아 의뢰인 호실만 따로 집행하기 어렵다는 점을 자료로 소명했습니다. 건물이 제3자에게 넘어가면 본안에서 승소하더라도 강제집행할 재산이 남지 않을 수 있었습니다.

근저당권보다 늦게 설정되는 가압류는 경매에서 배당 순위가 뒤로 밀립니다. 신청서에는 이 점을 감추지 않고, 순위가 늦더라도 처분을 막아 두어야 할 사정을 함께 적었습니다. 담보는 의뢰인이 대금 마련에 자금을 빌려 현금 공탁 여력이 없다는 사정을 소명하여, 공탁보증보험증권으로 제공하게 해 달라고 신청했습니다.

결과 | 수원지방법원, 청구금액 6억 원 전액 가압류 결정

수원지방법원은 신청이 이유 있다고 보고 시행사 소유 부동산에 대한 가압류를 결정했습니다. 청구채권은 상가분양계약 해제 시 분양대금반환청구권으로, 청구금액은 신청한 6억 원 그대로 인정되었습니다. 담보 역시 보증보험회사가 발행한 공탁보증보험증권을 제출받는 방식으로 정해져, 의뢰인은 현금을 공탁하지 않고 가압류를 집행할 수 있었습니다.

결정문에는 시행사가 청구금액 6억 원을 공탁하면 집행정지나 가압류 취소를 신청할 수 있다는 내용도 담겼습니다. 시행사로서는 6억 원을 따로 마련하지 않는 한 해당 부동산을 가압류 부담 없이 처분할 수 없게 되었습니다.

분양대금반환청구권 6억 원 전액에 대해 부동산가압류가 인용되었고, 담보는 공탁보증보험증권으로 제공되었습니다.

분양대금을 다 치렀는데 등기가 미뤄지고 등기부에 근저당만 늘어나고 있다면, 계약 해제와 반환 소송을 준비하기 전에 시행사 재산부터 묶을 수 있는지 먼저 판단해야 합니다. 분양대금반환청구 부동산가압류는 청구채권의 구성과 처분 위험의 소명이 함께 갖춰져야 인용됩니다. 분양계약서와 납부 내역, 건물 등기부를 가지고 수원 광교의 법률사무소 민현 방민현 변호사와 먼저 상의하시기 바랍니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

☎️ 전화번호 031-215-2160

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